Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – переданы арендодателю капитальные затраты в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащие возмещению арендодателем;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – предъявлена сумма НДС на стоимость переданных неотделимых улучшений.
В налоговом учете капитальные вложения в форме неотделимых улучшений относятся к амортизируемому имуществу, если они произведены арендатором с согласия арендодателя, используются для извлечения дохода, если срок их полезного использования превышает 12 месяцев и первоначальная стоимость более 40 000 рублей.
Отметим, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, а именно связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если затраты осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, то такие расходы единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт на основании статьи 260 НК РФ. Такие разъяснения содержатся в Письмах Минфина Российской Федерации от 25 января 2010 года № 03-03-06/1/19, от 6 ноября 2009 года № 03-03-06/2/215.
Отметим, что после завершения срока договора аренды арендатор вправе продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям в следующих случаях:
– если договор аренды пролонгируется на тот же срок;
– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя;
– если договор аренды перерегистрируется на другое лицо в связи со сменой собственника арендованного имущества (Письмо Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677, от 10 октября 2008 года № 03-03-06/1/574).
В настоящее время в деятельности хозяйствующих субъектов договор аренды имущества является одним из самых распространенных видов договоров. При этом на практике встречаются случаи и его расторжения. Потребовать досрочного расторжения договора аренды может как арендодатель, так и арендатор.
Из настоящей статьи читатели узнают, какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для расторжения договора аренды, а также на что следует обратить внимание арендатору при отражении данной операции в своем учете.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора определены статьей 620 ГК РФ. Так, арендатор может потребовать расторжения договора аренды, обратившись в суд, если:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 2 статьи 611 ГК РФ). К примеру, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (пункт 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66));
– арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства значительно затрудняют пользование полученным в аренду имуществом (пункт 2 статьи 611 ГК РФ);
– арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (пункт 3 статьи 611 ГК РФ, Постановления ФАС Московского округа 10 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/1913-06, Северо-Западного округа от 2 июня 2006 года по делу №А56-10229/2005 и другие);
– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды (пункт 1 статьи 611 ГК РФ);
– арендодатель не сообщил при заключении договора арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК РФ);
