Если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).
Условием договора аренды здания или сооружения является также установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (статья 654 ГК РФ).
Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 ГК РФ).
Кстати, можно порекомендовать сторонам, при передаче договора аренды проводить осмотр помещений и указывать в акте или договоре недостатки помещений. Данные недостатки могут быть существенными, то есть не позволяющими эксплуатировать арендованное помещение, по назначению, указанному в договоре, тогда арендодатель должен компенсировать убытки арендатора. Соответственно, если в аренду сдается холодный склад, то в договоре не должно стоять назначение помещения под офис. Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 15 декабря 2004 года по делу №А65-4526/04-СГ2-24, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были указаны во время осмотра имущества, или проверки его исправности при передаче имущества в аренду. Одновременно, в договоре может быть оговорено, кто устраняет недостатки.
В связи с тем, что часто возникают споры о том, какие конкретно помещения переданы в аренду, можно посоветовать сторонам, также прикладывать к договору необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений и информацию, подтверждающую право пользования данным объектом, то есть технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, чертежи, экспликации или другие документы.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также при погашении регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды не уплачивается и данная позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 – 18 апреля 2006 года по делу №А49-11166/05 (Письма Минфина Российской Федерации от 4 апреля 2008 года № 03-05-05-03/12, от 4 октября 2007 года № 03-05-06-03/60, от 29 мая 2007 года № 03-05-05-03/22, от 22 мая 2007 года № 03-05-06-03/25, от 25 апреля 2007 года № 03-05-06-03/18).
В соответствии с подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном данным подпунктом.
То есть: за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, физические лица уплачивают 200 рублей, организации – 600 рублей.