Основы теоретико-методологического подхода к оценке городской территории заложены в трудах академиков Л.В. Канторовича, В.С. Немчинова, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова, С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова, П.Г. Олдока и получили развитие в работах экономистов А.С. Астахова, М.Б. Витт, А.Я. Волынского, К.Г. Гофмана, Г.Л. Кофф, В.В. Кочеткова, В.И. Клисторина, Н.С. Мироненко, Г.М. Мкртчана, В.В. Новожилова, С.И. Носова, И.В. Панченко, А.В. Севостьянова, В.К. Смоляги, М. Соловьева, Ю.В. Сухотина, И.Т. Твердохлебова, В.А. Щеглова и архитекторов-градостроителей М.Г. Бархина, А.В. Бунина, Ю.П. Бочарова, А.Э. Гутнова, О.К. Кудрявцева, Т.Ф. Саваренской, З.Н. Яргиной и др., а также в исследованиях по данной проблеме, начатых в 1970-х гг. в рамках Объединенной комиссии АН СССР и ГКНТ по экономической оценке природных ресурсов и мероприятий по охране окружающей среды, возглавляемой академиком Н.П. Федоренко. Их итогом явилась разработка единой методологической концепции экономической оценки природных, в том числе городских, ресурсов.
При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, она обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, НИиПИ генплана Москвы, российских ученых (проф. С.И. Кабакова), а также авторских исследований при разработке программ реконструкции г. Новгорода, городов Золотого кольца и других городов, проведенных в Институте реконструкции («ИНРЕКОН»), можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.
В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.
Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем, что городские земли – специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.
Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами. Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах. Так, один из характерных исторических примеров быстрого роста стоимости земли свидетельствует: в г. Новосибирске (бывший Новониколаевск) в год основания, в 1893 г., за аренду усадебного участка платили по 1 руб. в год, а спустя десять лет, в 1903 г. участок размером 10 × 25 сажен сдавался за 1500–2000 руб. Другой исторический пример дифференциации стоимости городской земли: в начале XIX в. стоимость одной десятины земли в Москве составляла в центральных частях города: в Городской части 705 861 руб., в Тверской – 176 305 руб., в Мясницкой – 94 478 руб., в Яузской – 77 088 руб., в отдаленных частях: в Покровской – 13 372 руб., в Таганской – 18 853 руб., в Лефортовской – 23 139 руб. В зависимости от градостроительного значения улиц и площадей определялись параметры домов и оград, устанавливались регламенты высоты домов. Аналогичные тенденции складываются практически во всех крупных городах мира. Цены на земельном рынке Нью-Йорка в течение XX в. сильно колебались в зависимости от местоположения участка. Если на незастроенных пригородных территориях стоимость 1 га земли составляла от 125 до 1250 дол., то в центре города участки оценивались в среднем в 250 тыс. дол. за 1 га, максимальные же цены – вдоль Уолл-стрит, Пятой авеню и некоторых других районах – более 5 тыс. дол. за 1 погонный метр.
Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.
