К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:
1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3) функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.
