Финансы полностью

Допустим, ваши соседи только что продали дом, аналогичный вашему, за 300000 долл. Вы справедливо можете обжаловать завышенный размер налога на основании того, что дом, фактически идентичный вашему, был продан на 200000 долл. дешевле той цены, которую определил инспектор в целях налогообложения вашег⁰ недвижимого имущества.

В своей оценке дома вы ссылаетесь на закон единой цены, полагая, что если б вам было необходимо продать дом, то его стоимость составила бы 300000 долл. та как по этой цене был продан сравнительно похожий дом.

Естественно, что соседний дом не является совершенно идентичным вашему, так как он расположен не на вашем участке, а на соседнем. Вероятно, что также нельзя будет доказать, что если бы ваш дом был выставлен на продажу, он стоил бы всего 300000 долл., а не 500000 долл. — сколько определил инспектор. Однако до тех пор, пока городской финансовый инспектор не укажет на конкретные особенности вашего лома, которые увеличивают его оценку по сравнению со стоимостью соседнего на 200000 долл. (например, больший приусадебный участок или большая площадь дома), имеется достаточно обоснованная логическая причина (и, вероятно, юридический аргумент) для обжалования несправедливой оценки вашего недвижимого имущества. Смысл оценки с применением сопоставлений заключается в том, что даже при отсутствии арбитражных операций при оценке стоимости активов мы всегда можем руководствоваться логикой закона единой цены.

Контрольный вопрос 7.7

Предположим, городской эксперт по оценке недвижимости заявил, что, по его мнению, ваш дом стоит 500000 долл. Данная оценка выполнена на основании того, что он подсчитал, сколько стоила бы постройка дома заново, учитывая текущие цены на строительные материалы. Какова будет ваша реакция?

7.8. МОДЕЛИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ АКТИВОВ

Если закон единой цены может быть применен напрямую, то процесс оценки активов не представляет особых проблем. Однако, в связи с тем, что цены активов, совершенно идентичных оцениваемому, иногда неизвестны, необходимо использовать и другие методы оценки исходя из стоимости сопоставимых, но не во всем идентичных активов. Количественный метод, обычно используемый для определения стоимости активов, исходя из информации о ценах на другие сопоставимые активы и рыночные процентные ставки, называется моделью стоимостной оценки (valuation models).

Выбор наиболее подходящей модели зависит от специфики задачи. Если требуется определить стоимость активов, которыми вы не распоряжаетесь, то необходимо использовать модель, отличную от той, которая использовалась бы в том случае, если бы на стоимость активов можно было влиять непосредственно. Таким образом, если вы обыкновенный гражданин и рассматриваете акции компании в качестве личного капиталовложения, то будет использоваться совсем другая модель, чем та, которую применила бы фирма, намеревающаяся выкупить контрольный пакет акций другой компании.

7.8.1. Оценка недвижимости

Проанализируем, например, описанные выше проблемы, с которыми сталкивается городской инспектор по оценке недвижимого имущества. Раз в году ему приводится проводить оценку всех домов, расположенных в черте города. В связи с тем, что с домовладельцев взимаются налоги на основании цены, определенной инжектором, он должен выбрать наиболее справедливый и точный метод оценки. Модели, используемые при оценке недвижимости, значительно отличаются по сложности своего расчета. Поскольку домовладельцы должны платить налоги на основании этой ежегодной оценки, они захотят, чтобы был задействован метод, дающий возможно меньшую оценку.

Рассмотрим одну из простых моделей, которой может воспользоваться инспектор. Он может собрать всю имеющуюся информацию о ценах домов, проданных в городе за прошедший год (со времени последней переоценки), вычислить среднее значение и использовать его в качестве оценочной стоимости для всех домов. Эта модель проста и недорога в осуществлении, но несомненно и то, что она не будет считаться справедливой Домовладельцами, чьи дома стоят меньше, чем полученное усредненное значение.

Другой простой пример Возьмем первоначальную цену каждого дома и скорректируем ее с помощью фактора, учитывающего изменения цен на жилье в городе момента покупки до сегодняшнего дня) Допустим, что цены на жилье в этом городе за последние 50 лет увеличивались в среднем на 4% в год Таким образом, дом, купленный 50 лет назад по цене 30000 долл., будет иметь следующую оценочную стоимость 30000 долл. х 1, 04⁵⁰= 213200 долл.

Некоторые домовладельцы, несомненно, будут возражать против такого подхода так как этот метод никак не отражает изменений, которые происходили с самим домом. Отдельные дома перестраивались и модернизировались, а другие с течением времени только ветшали Кроме того, фактор престижности проживания в различных районах города также изменился.