Предположим, средняя квартплата в доме составляет 800 долларов в месяц. Проводя комплекс подготовительных мероприятий перед покупкой, мы установили, что на рынке за аналогичную квартиру платят 900 долларов. Это означает, что нынешний владелец уделяет недостаточно внимания управлению недвижимостью и за счет этого теряет 20 тысяч долларов каждый месяц (200 квартир × 100 долларов), а за год недополучает 240 тысяч. Следовательно, недвижимость может приносить в год не 500, а 740 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Посмотрим, как это скажется на ее стоимости:
Цифры впечатляют. Хотя повышение квартплаты на 100 долларов в месяц займет некоторое время, игра стоит свеч, потому что, как показывает пример, недвижимость в этом случае прибавляет в стоимости 3 428 571 доллар. Но самое главное, эта прибавка создается за счет умелого управления уже существующей собственностью и без смены жильцов. Таким образом, бизнес-план основывается на том, что я не только надеюсь на возможное рыночное удорожание недвижимости, но и сам увеличиваю ее стоимость! Вот что значит эффективно управлять недвижимостью. Именно поэтому надо внимательно следить за уровнем квартплаты не только в своем доме, но и на рынке в целом.
Еще один способ добавления стоимости – уменьшение количества пустующих квартир. Помните, что чистая операционная прибыль определяет стоимость недвижимости, поэтому любой источник дохода приобретает особую важность. Главный метод повышения заселенности – создание устоявшегося контингента жильцов, которые содержат квартиры в порядке и не слишком часто переезжают с места на место. Этого можно добиться за счет проверки каждого потенциального квартиросъемщика.
Многие управляющие не проверяют кредитной истории и криминального прошлого каждого жильца, хотя для профессионалов это обычная практика. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, какие проблемы могут возникнуть, если среди жильцов окажутся люди, которые не в состоянии платить за квартиру или причиняют ей ущерб. Однако многие управляющие в погоне за квартиросъемщиками упускают из виду эту важную задачу.
Проблемные квартиросъемщики не только ухудшают показатели заселенности, но и могут нанести материальный ущерб недвижимости. Они буквально вытесняют из дома добропорядочных и платежеспособных жильцов. Выселение причиняет владельцу дополнительные хлопоты. Кроме того, увеличивается число пустующих квартир. Чем больше площадей пустует, тем выше относительные расходы на содержание дома, рекламу, оплату персонала и услуги поставщиков.
Существует множество других способов, с помощью которых можно повысить процент заселенности квартир. Включите грамотного управляющего в команду, и вы сразу заметите результаты.
Помимо квартплаты есть еще немало возможностей получения дохода от недвижимости. Это может быть и установка стиральных машин, сушильных шкафов, индивидуальных счетчиков расхода электроэнергии, воды и газа, взимание дополнительной платы за домашних животных, надбавка за этаж, пользующийся повышенным спросом, или за окна, выходящие на определенную сторону. Многие даже не знают о существовании таких возможностей, не говоря уж о том, чтобы брать за это деньги.
