Инвестиции в недвижимость полностью

Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.

Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21‑й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.

Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное средство накопления богатства. Давайте для начала разберемся, как действует эта статья. Если вы продаете недвижимость, предназначенную для инвестиций, и покупаете взамен новую, то можете перенести полученный от продажи доход со старой недвижимости на новую. Уплата налогов при этом откладывается на неопределенный срок. Инвесторы, хорошо знакомые с налоговым кодексом, с помощью этой статьи точно рассчитывают, какую сумму налогов и в какое время им удобнее заплатить. Самое очевидное преимущество такой тактики заключается в том, что у вас нет необходимости платить правительству каждый раз, как вы продаете недвижимость. Еще важнее то, что статья 1031 позволяет покупать недвижимость большего размера, что позднее дает вам возможность генерировать бóльший денежный поток.

Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:

Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.