В последние годы ипотека стала самым приоритетным способом решения квартирного вопроса. В последнее время более 70 % сделок на первичном и вторичном рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредита. Увеличению ипотечных сделок способствует также принятие законов о материнском капитале и накопительно-ипотечной системе для военнослужащих (военной ипотеке).В данной книге освещены вопросы приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, а также вопросы оформления ипотечных сделок с использованием материнского капитала. Отдельный раздел посвящен проблемам военной ипотеке. В нем освещены вопросы не только получения кредита, но и проблемы, возникающие у военнослужащего-ипотечника при увольнении с военной службы. Затронуты также вопросы налогообложения ипотечных квартир и возможности возврата подоходного налога с сумм, уплаченных в качестве процентов банку при выплате ипотечного кредита. Также даны практические советы, расписаны схемы продажи залогового имущества при невозможности выплачивать ипотечный кредит.Текст построен в виде вопросов и ответов. В вопросах описаны типичные ситуации, которые встречаются в большинстве случаев. Ответы на вопросы даны подробные с ссылками на закон. В некоторых случаях дан пошаговый план действий, выполнив который можно с легкостью решить возникшую проблему.Прочитав данную книгу вы будете знать:– как выбрать банк для получения ипотечного кредита;– каковы особенности оформления ипотечных сделок;– свои права и обязанности как владельца залоговой квартиры, а также права и обязанности созаемщиков и поручителей;– как получить налоговый вычет с сумм, выплаченных банку процентов;– как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку;– как воспользоваться ипотекой для военнослужащих;– как продать залоговую квартиру, если нет возможности платить, и многое другое.
Ипотека – это слово греческого происхождения, которое в переводе означает залог.
Мы привыкли любой кредит, который используется на приобретение недвижимости, называть ипотечным. Однако, это не так. Строго говоря, ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый под залог какого-либо объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, производственного или офисного помещения и т. п.).
И не обязательно кредит выдается на приобретение объекта недвижимости, он может также выдаваться под залог уже имеющейся недвижимости, а потрачен может быть на что угодно.
С другой стороны, достаточно часто потребительские кредиты, кредиты не связанные с залогом недвижимости, используются на приобретение недвижимости, особенно в тех случаях, когда для покупки дома или квартиры не достает какой-то небольшой суммы, имею ввиду, небольшой по сравнению со стоимостью объекта недвижимости. Такой кредит ипотечным не будет.
Поэтому, если сказать проще, есть залог – это ипотечный кредит, нет залога – это не ипотечный кредит.
Сумма кредита, которую вы можете получить в банке для приобретения жилья, будет зависеть от многих факторов: от размера вашего дохода, от вашего возраста, от наличия финансовых обязательств и количества иждивенцев, от стоимости приобретаемого жилья и первоначального взноса, от срока, на который вы собираетесь оформить кредитный договор, от наличия созаемщиков с подтвержденным доходом.
Рассмотрим все эти величины, влияющие на сумму кредита, по порядку.
Ваша платежеспособность напрямую зависит от размера вашего дохода. Чем выше доход, тем большую сумму кредитных средств может предоставит вам банк. При этом размер вашего дохода должен быть подтвержден документально. Если вы работаете по найму, то должны будете предоставить в банк справку по форме 2-НДФЛ, также многие банки допускают подтверждение дохода справкой по форме банка.
Справку по форме банка предоставляют те граждане, реальный доход которых, получаемый в качестве заработной платы на предприятии или организации, существенно отличается от официально выплачиваемой заработной платы, с которой владелец предприятия платит налоги в пенсионный фонд и другие внебюджетные фонды, то есть речь идет о «серой» зарплате. Но и в этом случае справка по форме банка должна быть подписана руководителем и главным бухгалтером предприятия.
В случае если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и работаете с использованием упрощенной системы налогообложения, для подтверждения размера своего дохода вам необходимо будет предоставить в банк Декларацию о доходах за два последних года, кассовую книгу (при наличии), книгу о доходах и расходах. Возможно, банк запросит и другие документы. Если работаете по патенту или в качестве системы налогообложения применяете ЕНВД, то тут дело с подтверждением размера дохода намного сложнее. Иногда в этом случае можно предоставить заключенные договора с поставщиками и клиентами. Однако гражданам, оплачивающим ЕНВД (Единый налог на вмененный доход), банки очень редко предоставляют ипотечный кредит.
Также банк учитывает ваши дополнительные доходы, например, доходы от сдачи в аренду, имеющейся недвижимости. Но получение этих доходов тоже необходимо подтвердить. В данном случае подтверждением будет служить сданная в Налоговую инспекцию Декларация по форме 3-НДФЛ. На Декларации обязательно должна стоять отметка налоговой инспекции.
