Избранные труды. Том III полностью

Предоставление жилых помещений… В домах местных Советов жилые помещения предоставляются состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с военной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокращению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до увольнения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени постановки их на учет. Кроме того, если в жилом помещении проживают на правах нанимателей лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона.

Постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождает. Она имеет административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом очередность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обязательство.

То же самое следует сказать и относительно решения исполкома о предоставлении жилого помещения, которое принимается при участии представителей общественных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных гражданских прав не порождает, сам исполком может его отменить, а заинтересованные лица вправе в административном порядке обжаловать неправильные действия исполкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем возникающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищного обязательства. В силу этого правоотношения определенному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обязательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обязано предоставить соответствующее помещение. Своеобразие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.

Его реализация предполагает заключение между указанным в ордере гражданином и домоуправлением договора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформируется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор может быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обязательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие гражданско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления[190].

Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо заявил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в данном городе срока (3–10 дней), а наймодатель впоследствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обязательства необходимо, чтобы ордер был признан недействительным.

Поскольку ордер порождает жилищное (гражданское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию – ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействительным предъявляет исполком. При нарушении условий (например, ордер выдан на несвободное помещение) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (например, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).