Однако и тут возникает «затык». Эти специально обученные юристы – теоретики. Да, они отлично знают нормы права, но они никогда не сталкивались с коллекторами, например. Поэтому они не могут понять, что написав в законе фразу, позволяющую коллекторам «взаимодействовать с должниками», они, по сути, развязали руки взыскателям, которые будут доводить людей до петли уже на законных основаниях. Или взять эту норму о 80% от оценки эксперта. Мне интересно, как они высчитали, что справедливая продажная стоимость жилья будет равна 80 процентам от оценочной? Есть какая-то формула, позволяющая предположить, что оценщики завышают стоимость на 20% что ли? Я думаю, что если бы действительно кто-то потрудился реально просчитать среднестатистическую сумму, то она выглядела бы примерно так: 91,76% * какой-нибудь повышающий или понижающий коэффициент. А эти «80%» в законе дают основания считать, что процесс принятия решения происходил как-то так:
– Ну что, ставим девяносто процентов?
– Не много-ли, а давай 70?
– Думаю, не пойдет, надо побольше цифру. Давай тогда восемьдесят?
– Слушай, да ставь какую хошь, и пойдем уже пивка тяпнем, жара такая на улице, а ты пристал с этими процентами!
Я думаю, что это где-то близко к правде. И это было бы смешно, если бы серьезные суровые судьи ежедневно, в тысяче судов по всей России не выносили на основании статьи 54 закона «Об ипотеке» такие решения: «Обратить взыскание на заложенное имущество: трехкомнатную квартиру по адресу… Определить начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 80% от …». Ребят, это ведь не шутки, разница в 20% для многих должников оказывается ужасной пропастью между жизнью и существованием!
Как-то у меня были клиенты, семейная пара, и у них было две квартиры в залоге, долларовая ипотека и все это счастье располагалось в Москве с ее космическими ценами на жилье. Они сдавали квартиры в аренду; не знаю, сколько они зарабатывали с этого, но, по крайней мере, последние семь лет исправно платили по всем платежам без просрочек. После того как грянул кризис и доллар вырос в два раза, платить стало просто невозможно. Они пытались изо всех сил, но уже через пару месяцев начались задержки с выплатой долга, а потом, естественно, состоялся суд. Вот вы представьте, какие проценты по ипотеке они заплатили за истекшие семь лет. В Москве. За две квартиры. В долларах. А потом у них эти объекты забрали и указали продажную стоимость в 80% от их оценочной стоимости. Подумайте, сколько они потеряли на этих 20% разницы! Не помню точно, но сумма долга немного не дотянула до полумиллиона долларов. И в два раза больше они уже заплатили банку, ну, то есть выбросили в воздух. Причем они очень разумная семейная пара, единственное, что они не предусмотрели – так это кризис и рост доллара. В итоге уже немолодая семья осталась без жилья, без бизнеса, без средств к существованию, но зато с огромным долгом на всю оставшуюся жизнь.
Кстати, помните, в начале книги я затрагивал тему со ставкой рефинансирования? Была такая ставка, по которой ЦБРФ выдавал кредиты коммерческим банкам под 8,25%. А потом появилась ключевая ставка, по которой тоже стали выдавать кредиты банкам, но уже на 3 процента меньше ставки рефинансирования, под 5,5%. И я подумал, если так можно, так почему бы не сделать «ипотечную ставку», скажем в размере 3% годовых? И давать ее на определенных условиях физлицам. Например, для приобретения нового жилья. Ах, нужно развивать малоэтажное строительство? Ну, тогда на покупку земли и строительство дома. Ах, страшно давать физикам кредит без обеспечения? Ну, тогда юрлицам – кооперативам граждан под залог земельного участка. И это тоже рисковая тема? Тогда давать кредиты по трехсторонним договорам через застройщиков при условии комплексного освоения территорий. Да все, что угодно можно придумать. Главное, подойти к задаче с головой, а не так, как это принято сейчас.
В России привыкли все субсидировать. Взяли кредит под 13%? Хорошо, мы вам вернем 1%, если вы выполните ряд условий: соберете справки о том, что вы собрали справки о наличии справок и успеете это сделать в течение 10 дней, пока у справок не закончился срок. Потом встанете в очередь, напишете на ладони номерок и будете ожидать в лучших традициях постперестроечных девяностых. Вот как-то так.
Однако если бы кредит давался под меньший процент, то и переплата была бы ниже и ежемесячный платеж тоже. Давайте, сравним различные ставки и посмотрим разницу. Для удобства убрал страховку, первоначальный взнос и т.д.
Срок кредита
15 лет
15 лет
15 лет
15 лет
Сумма кредита
5 000 000
5 000 000
5 000 000
5 000 000
Ставка
3%
7%
10%
13%
Ежемесячно
34 530
44 949
53 730
63 262
Переплата
1 215 848
3 092 048
4 667 224
6 398 891
Всего
6 215 848
8 092 048
9 677 224
11 398 891
