Для нас сразу очевидно, что остров разделен с севера на юг горной грядой. Западная часть острова – лесистая, а восточная более пустынная. Восточная часть острова в свою очередь разделена еще на 2 части – Северо-Восток и Юго-Восток. Можно предположить, что Северо-Восток более засушливый, чем Юго-Восток, потому что там совсем нет лесов. Из карты очевидно, что хотя это единый остров, доступ из Западной части в Восточную возможен только по морю или вдоль реки, проходящей среди гор в центральной части острова; доступ из Северо-Восточной части в Юго-Восточную возможен опять же только по морю, либо через горную гряду, окруженную пустыней в центре Восточной части острова. Если бы перед нами стояла задача построить на острове единственный город, наверное, мы бы его разместили рядом с бухтой, в которой можно разместить порт, и реками, которые бы обеспечили наш город питьевой водой.
Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.
А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых зон.
Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.
Давайте вспомним несколько терминов из школьного курса географии[5]:
Массив – ограниченный район с однородными свойствами;
Граница – линия, разделяющая районы с разными свойствами;
Барьер – линейно вытянутое препятствие;
Канал проницаемости – канал, через который осуществляется доступ к закрытой территории.
Применим эти термины для наших целей.
Массив – район, обладающий однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москве-реке.
Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва-река.
Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т. е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличие от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве, как правило, находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
1. Определение зоны города;
2. Определение жилого массива;
3. Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
4. Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только Центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
