Девелопер тратит на социальную инфраструктуру своих проектов порядка 8000 рублей с каждого проданного метра жилья. Конечно, девелоперу вместо таких расходов было бы хорошо просто сделать квартиры дешевле. Но тогда школы, сады и медицинские учреждения должны строиться за счет бюджета. А теперь попробуйте состыковать и по объемам, и по срокам стройки жилья и социальной инфраструктуры. И учесть особенность долгосрочного планирования (от года до трех лет), которая присуща государственным расходам. Получается? Не очень.
Вероятнее всего, придется увеличить штат чиновников, которых и сейчас немало, для контроля этих процессов и мириться с тем, что контроль строительства девелопер сам осуществлять не сможет. Это значит, наши покупатели квартир будут жить в заселенных домах при неработающих школах и садах. Это ненормально.
Поэтому закладка инфраструктуры и по расходам, и по ответственности внутрь инвестиционных проектов сейчас сосредоточена в руках девелоперов. Именно это сейчас норма. И мы привыкли учитывать все это в стоимости жилья. И это хорошо для московского региона. Здесь все финансовые ресурсы, здесь высокая рентабельность проектов.
Можно не построить социальную инфраструктуру. Пообещать и не построить. Но тогда в следующий раз тебя с твоим проектом на порог никто не пустит. Это же понятно, да?
Пока правила такие.
В провинции, где максимальная рентабельность проектов 10 %, при стоимости жилья 25 000-30 000 рублей за квадратный метр это нереальная в исполнении задача для девелопера. А эти земли и города тоже нужно развивать (ведь 200 километров от Москвы – вообще как другая вселенная)! И это в том числе и прежде всего задача федерального бюджета.
В Москве же и ближайшей области закладывать социальную нагрузку в инвестпроекты необходимо.
Конечно, притом что девелопер фактически добровольно принимает на себя расходы по строительству школ и садов, он рассчитывает на дальнейшую передачу этих учреждений под управление местных структур образования. Пока проблем с передачей построенных нами учреждений образования в Московской области не возникало. С Москвой опыта не было, пока не могу ничего сказать. В области принимают всегда очень быстро и очень качественно. Если это перестанет быть полезным и нужным, значит область в этих школах больше потребности не испытывает, следовательно, нет дефицита мест и строить больше не нужно.
С поликлиниками и медицинскими центрами отдельная история. Мы, например, специально оставляем их под собственным управлением и ориентированы на создание отдельного бизнеса в этом сегменте. Пусть пока они не генерируют высокого дохода и работают на уровне нулевой прибыли, это перспективно, и мы серьезно намерены развивать это направление. Рано или поздно 90 % медицинских услуг будут оказывать частные компании. Речь не идет о сложных услугах и дорогостоящих операциях. Но уже сейчас существует механизм оплаты частным клиникам базовых услуг (консультаций, анализов и пр.) через систему обязательного медицинского страхования.
Помимо социальной инфраструктуры, дорог и благоустройства, девелоперы сами строят все сети. Нам бы и не хотелось, чтобы сети строил кто-то другой. Мы же пишем в договорах долевого участия, что дома должны стоять и «работать» к четко определенной дате. А если подрядчик к дате не успел – не подключены ни вода, ни электричество, это только твоя проблема. Потому что судиться с подрядчиком ты будешь долго, а жители у тебя махом свои деньги отсудят.
Максимизация участия девелоперов в строительстве социальной инфраструктуры, сетей, в достройке проблемных объектов – это не благотворительность, конечно. Мы оказываем поддержку, помогаем – и нам обещают определенные преференции, это справедливо.
Классический пример – Балашиха, где мы как раз достраиваем жилой микрорайон за обанкротившейся компанией «Севморшельфнефтегаз». К моменту принятия нами обязательств по этому проекту там было минус 200 млн рублей, 800 обманутых дольщиков. Сейчас по факту минус 700 млн. Почему? А вот кто уже знает! Кто будет разбираться, почему так считали? Сейчас наше дело простое – взялся за гуж, не говори, что не дюж. Вот и решаем проблему. К июню 2017 года закончим проект, передадим ключи новоселам.
Областные власти в ответ на наши усилия по достройке брошенного объекта разрешили нам построить жилой комплекс и обещали не создавать искусственной конкуренции и не согласовывать другие новые проекты до окончания реконструкции Щелковского шоссе.
Со следующего года, когда вступят в действие новые правила, мы передадим 1 % от прибыли в фонд страхования недостроев, и в дальнейшем все провальные авантюры наших коллег будут компенсироваться покрытием рисков за счет общего фонда.
Но пока, достраивая проект за ними и вместо них, нам приходится нести ответственность по их обязательствам. Бросить нельзя. И вот только в таких проектах мы имеем моральное право переложить бремя создания социальной инфраструктуры на власти.
Перспективы
