Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следующие документы:
– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
– государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровая карта (план) земельного участка. В кадастровой карте содержатся следующие сведения:
– кадастровый номер земельного участка;
– местоположение участка (адрес);
– площадь участка;
– категория земель и разрешенное использование земельного участка;
– описание границ участка и их отдельных частей;
– экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;
– качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;
– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;
– зарегистрированные вещные права на земельный участок;
– ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Указание в свидетельстве о праве на наследство целевого назначения (разрешенного целевого использования) земельного участка и категории земель, на которых он расположен, обязательно.
Необходимо помнить, что законодательством определены категории земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности физических и юридических лиц. Так, к примеру, не могут быть переданы в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК).
Определенным образом ограничено право собственности на земельные участки иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. В частности, указанные лица не могут иметь в собственности следующие земельные участки:
– земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 2 ст. 15 ЗК);
– земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует еще одно ограничение субъектного состава участников земельных правоотношений: не вправе иметь в собственности такие земельные участки помимо названных иностранных юридических и физических лиц также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
По наследству могут передаваться также принадлежащие наследодателям доли в праве общей собственности на земельный участок. Нормы о наследовании долей в праве общей собственности на землю помимо ГК и ЗК содержатся также в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в праве общей собственности на указанные земельные участки производится на общих основаниях.
