Согласно Шиллеру, лучше всего объяснить пузырь недвижимости можно, проведя параллель с аналогичным явлением на фондовом рынке в конце 1990-х годов. В обоих случаях не последнюю роль сыграло социальное заражение. Вера спровоцировала далекие от реальности прогнозы с ощутимыми последствиями для спроса на жилье и выбора ипотеки.
В 2005 году Роберт Шиллер и Карл Кейз провели опрос среди покупателей недвижимости в Сан-Франциско. Среднее значение ожидаемого роста цен в следующее десятилетие в выборке было на 9 % в год! Фактически треть опрошенных считали, что показатель будет еще выше. Их необоснованный оптимизм базировался на двух факторах: ярко выраженное повышение цен в недавнем прошлом и заметный и заразительный оптимизм окружающих.
Осведомленность людей зависит не только от сарафанного радио и реальных продаж, но и от СМИ. На рубеже XX и XXI веков активно сообщалось о росте цен на жилье (правда) и о том, что он будет неизменным (ложь). Если человек, кажущийся экспертом, подтверждает некие «прописные истины», то даже перед рискованными сделками, которые для многих обернулись катастрофой, трудно устоять.
Глупо предполагать, что единственной реакцией на экономический кризис будет подталкивание. Финансовые компании наложили на мировую экономику огромные издержки. Очень много уязвимых работников и владельцев недвижимости подверглись риску. Поэтому правомерны призывы к более критическому подходу, а также к прямому регулированию. Но в будущем подобные подталкиванию приемы станут не менее важной частью комплекса политических мер. В частности, законодателям необходимо предпринять шаги, чтобы помочь людям справляться со сложным выбором, противостоять соблазнам и избегать заблуждений, навязываемых обществом.
Потенциальным ответом на сложность будет требование простоты. Например, ограничить ипотеку только стандартными тридцатью годами с фиксированной процентной ставкой. Но это большая ошибка. Исключать сложности — значит подавлять все новшества.
Гораздо лучше увеличить прозрачность и усовершенствовать раскрытие информации. Правительства могут снизить вероятность краха, принудив все стороны сделать более легким понимание истинных рисков сложных продуктов.
Вспомним запись, оценку и сравнение альтернативных цен. В случае с ипотекой сейчас информация раскрывается мелким шрифтом в договоре. Этот документ должен сопровождаться распознаваемыми компьютером файлами. Их будут обрабатывать и размещать на сайтах третьи стороны. Там же должны содержаться трактовка и разъяснение скрытых условий соглашения. Обязательная прозрачность инвестиционной деятельности банков и хедж-фондов тоже будет полезной. Даже если президент компании вовремя не осознал рисков, у инвесторов будет больше возможностей.
Государство и рынки должны сотрудничать в борьбе с соблазнами. Надеемся, что банки снова пожелают, чтобы семьи делали накопления перед покупкой недвижимости. Добросовестные кредиторы могли бы также использовать подталкивание, чтобы помочь людям соскочить с карусели рефинансирования. Например, можно было бы заявить, что срок рефинансированного кредита меньше. Более смелое предложение: коммерческие и государственные организации могли бы попытаться возродить старую социальную норму, которая сама по себе является подталкиванием. Это правило: стараться погасить ипотеку как можно раньше, самое позднее — к выходу на пенсию.
