По требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором, допускается прекращение обязательства (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются законодателем к расторжению договора по инициативе одной из сторон, поскольку досрочное принудительное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного собственником здания (строения или сооружения), затрагивает интересы арендодателя (собственника) и нарушает его право на надлежащее исполнение существующего арендного обязательства.
Что касается цены земельного участка при осуществлении приватизации, она устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с численностью населения и местоположением данного участка. Ставка земельного налога определяется на дату подачи заявления на выкуп земельного участка.
При определении цены выкупа должен учитываться статус собственника земельного участка. Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование не входят в число плательщиков налога на добавленную собственность, поэтому цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму налога на добавленную стоимость. Следует также учитывать, что с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются как объект налогообложения на добавленную стоимость.
Особенности приобретения права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества регулируются следующими правовыми нормами:
– Земельным кодексом Российской Федерации (статья 36);
– Вводным законом (статья 3);
– Законом о приватизации.
В данном случае будет целесообразным вопрос о соотношении этих норм, поскольку, несмотря на то что порядок приобретения прав на земельный участок в них совпадает, существуют некоторые отличия. Например, согласно Закону о приватизации собственники недвижимого имущества имеют право претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более 49 лет, в то время как другие правовые акты данных временных ограничений не устанавливают. Кроме того, закон должен определять ответ на вопрос: обязан ли собственник недвижимого имущества приобрести земельный участок под объектом недвижимости, или он просто имеет право это сделать.
Закон о приватизации должен применяться только к приватизации земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимого имущества, что следует из сути регулируемых данным законом отношений. Как известно, до 1 июля 2006 года данный нормативный акт указывал на то, что решение о продаже земельного участка должно приниматься тем органом, который принял решение о приватизации находящегося на нем объекта недвижимого имущества.
Все другие подходы к данной проблеме ставят под сомнение необходимость существования норм статьи 36 ЗК РФ. В том случае, если право бессрочного пользования земельным участком принадлежит юридическому лицу, право должно быть переоформлено по правилам Вводного закона. В иных случаях следует руководствоваться нормами статьи 36 ЗК РФ.
Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий может быть совершена лишь с одновременным отчуждением покупателю земельных участков:
– находящихся у унитарного предприятия на правах бессрочного пользования или аренды;
– занимаемых зданиями (строениями, сооружениями);
– занимаемых объектами, строительство которых не завершено и которые признаны как самостоятельные объекты недвижимого имущества;
– входящих в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия.
Сведения о земельных участках, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий и подлежащих приватизации, должны быть включены в передаточный акт. Цена выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации согласно нормам, указанным в статье 28 Закона о приватизации.
