Восхождение денег полностью

Субстандартные ипотеки предлагались семьям с плохой кредитной историей. Подобно тому, как слишком большие ипотеки не подпадают под критерии Fannie Мае (и, следственно, под государственные гарантии), не подпадают под них и субстандартные – как слишком рискованные. Но именно рискованность сделала их столь привлекательными для кредиторов. Это были не старые добрые тридцатилетние ссуды под фиксированный процент, придуманные во времена Рузвельта. Новые ипотеки работали с переменным процентом, который зависел от изменения ставки банковского краткосрочного кредитования. Многие из этих ипотек вообще требовали лишь выплаты процента, без возврата основного долга, даже когда общая сумма займа равнялась стоимости жилья. У большинства был короткий, чаще всего двухгодичный, период искусственно заниженной ставки – так привлекали клиентов. Но остальные условия были выгодны лишь кредиторам. Так, в одном случае ипотека давалась под 9,75 % на первые два года, а потом процент по ней поднимался, так как составлял 9,125 % плюс ставка, по которой банки дают друг другу краткосрочные кредиты – чаще всего LIBOR, Лондонская ставка межбанковского кредитования. Даже до кризиса она была выше 5 %. Так что заемщику приходилось смириться со значительным ростом платежей уже на третьем году.

Субстандартное кредитование захлестнуло Детройт. Горожане жили под рекламным обстрелом из радиоприемников, телевизоров, газет и почтовых ящиков. Их осаждали армии брокеров и агентов, предлагавших внешне выгодные ипотечные сделки. Только в 2006 году Детройт впитал в себя более миллиарда долларов субстандартных ипотек. В районе с почтовым индексом 48235, куда входит часть Вест-Аутер-драйв, на долю субстандартных ипотек пришлось более половины всех кредитов, выданных между 2002 и 2006 годами. Такую ипотеку взяли семь из двадцати шести семей в квартале 5100⁵⁶. Отметим, что лишь малая часть этих ипотек шла покупателям-новичкам. Почти все сделки были договорами о перекредитовании, которые позволяли владельцам недвижимости перезакладывать свои дома и квартиры, превращая их в своего рода банкоматы, выдающие деньги под залог недвижимости. Большинство заемщиков пускало кредиты на выплату долгов по кредитным картам, ремонт и покупку товаров длительного пользования[59]. Но в ряде случаев снижающиеся ставки по долгосрочным кредитам и все более соблазнительные ипотеки привлекли на рынок недвижимости новых покупателей. К 2005 году в своем собственном доме жили 69 % американцев по сравнению с 64 % за 10 лет до того. Примерно половина этого роста приходится на субстандартные ипотеки. Показательно, что непропорционально большая доля покупателей принадлежала к этническим меньшинствам. Я помню, как проезжал по Детройту и задумался, не стал ли термин “субстандартная ипотека” синонимом слова “черный”. По данным исследования Массачусетского союза доступного жилья, 55 % чернокожих и выходцев из Латинской Америки, купивших дома в Бостоне, взяли субстандартные ипотеки. Белых было лишь 13 %. Более трех четвертей чернокожих и латиноамериканских заемщиков банка Washington Mutual подпадали под критерий субстандартных⁵⁷. Министерство жилищного строительства и городского развития США свидетельствует: число домовладельцев из среды этнических меньшинств с 2002 по 2007 год выросло на 3,1 миллиона.

То был пик демократии домовладельцев. Рынок новых ипотек, казалось, превращал мечту о собственном доме в реальность для сотен тысяч американцев, которых рейтинговые агентства и едва скрываемые расовые предрассудки исключили из мира традиционных финансовых инструментов.

Алана Гринспена часто обвиняют в том, что в последние пару лет пребывания на посту главы Федеральной резервной системы он не смог должным образом отрегулировать рынок ипотечного кредитования. Но, несмотря на произнесенную в 2004 году теперь печально знаменитую (и вскоре дезавуированную) речь в поддержку ипотек с плавающим курсом, Гринспен вовсе не был главным поборником всеобщей собственности на недвижимость. Нельзя винить во всем и упущения монетарной политики.