Предметом инвестиционного договора является то, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор. Формулировка участия сторон в разделе «Предмет договора» может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору. Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/ этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное – конкретных помещений.
Цена также является существенным условием инвестиционного договора. Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, – это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства.
Cрок также является существенным условием инвестиционного договора. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору – одно из самых распространенных. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года. От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора.
Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору в зависимости от того, как договорились стороны, однако при этом следует ограничить наступление указанных событий четкой календарной датой (например, не позднее 1 января 2012 г.).
1. Заключение инвестиционного договора правомерно в следующих случаях:
если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома;
если внесение вклада осуществляется неденежными средствами (материалы, работы, услуги и т. п.);
при строительстве объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.
2. Существенными условиями договоров, которые должны быть в обязательном порядке включены в договор, являются: предмет, цена, срок.
Представим ситуацию, что организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Уступка прав требования возможна в рамках любых отношений по приобретению жилья: долевое участие, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор.
В этом случае она регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Так, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Уступивший требование отвечает за недействительность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение этого требования.
В свою очередь Закон о долевом участии накладывает дополнительные ограничения на участников сделки по уступке прав требования с целью максимально защитить права участников долевого строительства:
1) соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации;
2) уступка прав требований о договору долевого участия допускается только с момента государственной регистрации договора (для иных конструкций и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);
3) уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.
