Жилищное право полностью

В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и программ ипотечного жилищного кредитования. В Московской области ипотечное жилищное кредитование ведется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001-ОЗ «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» и программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России при ипотечном жилищном кредитовании учитываются положения законов и постановлений органов власти субъектов Федерации.

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства [102] .

2. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме [103] либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

банковские и небанковские.

4. По виду заемщиков:

как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. таблицу 1).

Таблица 1. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

6. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), субсидируемыми и выданными на общих условиях.

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. В Германии , например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т. е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляют ипотечные банки и обычные сберегательные кассы на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые пять лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а отличаются от них только наличием гарантии. В Германии для семей с ограниченными доходами выдаются льготные кредиты:

первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

второй необходимости, которые предоставляются лицам со средними доходами.