идет судебный спор по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
В случае принятия решения об отложении государственной регистрации ипотеки орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранить несоответствия. При невыполнении требований в установленный срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано, мотивированный отказ должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации [111] .
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации направлена на погашение кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 447–449 ГК РФ).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определен процессуальным законодательством Российской Федерации. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 названного выше Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Публичные торги по продаже заложенного имущества, проводимые в месте нахождения этого имущества, организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Организатор публичных торгов извещает о них не позднее чем за 30 дней, но не ранее 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о торгах. Размер задатка не может превышать 5 % начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. Если сумма не внесена – задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
на публичные торги явилось менее двух покупателей;
