Глава 8 ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и т. д. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных от. 60 ЖК РФ. Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам главы 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов его семьи. То же самое происходит и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения или когда право хозяйственного ведения или оперативного управления на такое помещение переходит к другому субъекту (от. 64 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя определены в от. 65 ЖК РФ.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные права и обязанности нанимателя определены от. 67 ЖК РФ.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.