9. Трансфертное зонирование – разрешает владельцам недвижимости (исторических зданий) продавать права на застройку другому лицу, который может застраиваться в другом месте с высокой плотностью, обеспечивая сохранность исторической застройки.
10. Долевое зонирование – заранее готовятся минимальные пропорции желаемого комплекса землепользования.
11. Контрактное зонирование – специальные договорные правила с застройщиком.
12. Зонирование специального использования – специальная категория для особого использования, такого, как театральный район или гостинично-мотельная зона.
13. Сельскохозяйственное и лесное зонирование – предназначает территории для постоянного сельскохозяйственного использования, предотвращая на них спекулятивную застройку.
14. Бонусное или инициативное зонирование – разрешает большую плотность или высоту в случае если соблюдены определенные функции дизайна (парковочные стоянки, открытое пространство).
15. Эксклюзивное зонирование – определяет стандарты исполнения; часто используется в пригородных районах для поддержания исключительности и единообразия для данного пригорода.
16. Исторические зоны. Применяются для сохранения исторических зданий.
17. Право на застройку: новая концепция зонирования. Обозначает некоторую часть трехмерного пространства города, которую позволено занять недвижимостью тому или иному застройщику.
Методология оценки первичной стоимости земли в США основана главным образом на трех методах первичной оценки стоимости недвижимости[59]:
– сравнительном (наиболее распространен);
– замещенных издержек – для строений, но не для земли (применяется восстановительная стоимость строений, т. е. сумма денег, необходимая для замещения выбывающего капитала, в данном случае здания);
– дохода.
В России насчитывается 2800 малых городов, в которых живет 38 % населения страны, в них расположено порядка 8 тыс. промышленных предприятий. Это внушительный экономический потенциал. Доля продукции предприятий малых городов в ВВП страны составляет около 2–2,5 %.
Потенциал малых городов очень высок, они являются опорой каждого региона и страны в целом. В связи с этим Союз малых городов Российской Федерации выступил с инициативой разработки федеральной целевой программы удвоения ВВП и преодоления бедности в малых городах. Идею создания этой программы поддерживает руководство большого числа субъектов Российской Федерации.
По мнению российских ученых, в настоящее время в России господствует упрощенный подход к экономическому развитию малых городов. Работоспособность любой системы определяется работоспособностью ее низшего звена, в данном случае – местного самоуправления. Без этого возможен лишь незначительный экономический рост, не превышающий 3–5% в год.
Недоиспользование потенциала малых городов ведет:
– к росту ресурсоемкости экономики;
– снижению ее конкурентоспособности;
– увеличению числа безработных.
Существуют внешние и внутренние угрозы развитию малых городов. К ним, в частности, относят:
– рост тарифов, которые сегодня необходимо снижать в 2–4 раза;
– вытеснение из малых городов интеллектуальных, трудовых и финансовых ресурсов;
– незначительная привлекательность таких городов для инвесторов;
– нерегулируемый приток мигрантов и пр.
На решение этих проблем, по мнению академика А. Эпштейна, вполне можно направить средства стабилизационного фонда.
Первый заместитель главы г. Троицка Р. Абдарашитов предлагает создавать особые экономические зоны (ОЭЗ) в малых приграничных городах. Он считает, что это позволит решить проблему привлечения российских и зарубежных инвестиций в экономику небольших городов, а также получить доступ к новым технологиям. Создание ОЭЗ приведет к увеличению числа финансовых институтов в городах, открытию филиалов банков, развитию гостиничного и досугового бизнеса. Для этого нужна четкая государственная политика функционирования ОЭЗ.
Начиная с 1991 г. в России впервые за послевоенные годы началось абсолютное сокращение числа городских жителей. Причем эта тенденция характерна для крупнейших и малых городов. Несколько лучше положение в средних городах, где наблюдается относительная стабилизация численности населения, но лишь за счет механического прироста, т. е. за счет мигрантов из различных районов страны и ближнего зарубежья. Средние города имеют относительно более развитую социально-бытовую инфраструктуру обслуживания, более разнообразную градообразующую базу и, следовательно, большие возможности трудоустройства. Однако сами по себе стабилизация или даже снижение численности населения малого города не являются главной проблемой.
