В вашем случае вы тоже не застрахованы от отказа, так как приобретаете долю квартиры у своего родного брата. Однако если вы проживаете и зарегистрированы в квартире, долю которой желаете выкупить у брата, а ваш брат уже долгое время зарегистрирован в другом месте жительства, еще лучше, если в другом городе, то здесь, я думаю, у вас не возникнет труда доказать банку, что сделка не является фиктивной, а действительно имеет место купля-продажа.
Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат» могут быть предметом ипотеки.
В вашем же случае речь идет о приобретении 33/100 долей в праве собственности всей коммунальной квартиры. Эти 33/100 доли в праве собственности не выделяют какую-либо часть коммунальной квартиры в отдельное жилое помещение. Банк не может взять в залог долю в праве собственности, так как не понятно, на какую часть квартиры накладывать обременение, и на какую часть квартиры обращать взыскание в случае, если заемщик не сможет вносить платежи по ипотечному кредиту. То есть не понятно, какая часть квартиры в залоге у банка, а какая нет.
Кроме того, при продаже доли в праве собственности на квартиру, совладельцы квартиры имеют право первоочередной покупки. А это значит, что у банка возникают дополнительные трудности при продаже доли квартиры. Это связано с тем, что совладельцы достаточно часто уклоняются от оформления отказа от первоочередного права покупки, а также уклоняются от получения уведомлений о предстоящей продаже, поэтому при продаже долей в праве собственности на квартиру требуется намного больше времени для подготовки документов, необходимых для совершения сделки.
На сегодняшний день я не знаю такие банки, которые предоставляли бы ипотечный кредит на приобретение доли квартиры. Это возможно только в том случае, если покупатель уже является собственником какой-либо доли, и приобретаемая доля является последней. В результате такой сделки покупатель становится собственником всей квартиры.
В вашем случае возможно воспользоваться потребительским кредитом. Потратить его вы можете на покупку доли в коммунальной квартире. Здесь есть свои плюсы и минусы. Плюсы: не нужно тратить деньги на страхование предмета залога, жизни и трудоспособности (причем ежегодно); не нужно проводить оценку предмета залога. Минусы: более короткий срок кредитования – до пяти, в некоторых банках до 7 лет; более высокие проценты за предоставление потребительского кредита по сравнению с ипотечным.
По закону вы имеете право предложить банку в качестве залога свою квартиру. Однако банк вряд ли захочет выдать вам ипотечный кредит под залог вашего единственного жилья, в котором проживает несовершеннолетний ребенок и ваша мама-пенсионерка. Как правило, банки, с которыми мне приходилось сталкиваться в качестве залога брали только жилье, в котором не было зарегистрированных лиц. Но это уже пожелания банка, а не требование закона.
Это связано с тем, что банку не нужны риски, связанные с выпиской и выселением престарелых и несовершеннолетних.
Вашу тягу к предпринимательству, на которое вы собираетесь потратить полученный кредит, банк тоже будет рассматривать как повышенный риск. Предприниматели вообще не в чести у банков, а тем более те, которые хотят отдать в залог единственное жилье.
