– после рассмотрения документов на квартиру банком оформляете договор купли-продажи квартиры, одновременно заключая с банком кредитный договор;
– вместе с продавцом подаете документы на государственную регистрацию (срок регистрации по ипотечным сделкам – 5 рабочих дней);
– после проведения государственной регистрации и получения Свидетельства о государственной регистрации права на приобретенную квартиру на свое имя (с обременением в пользу банка) обращаетесь в банк для проведения окончательного расчета с продавцом (на счет продавца, или продавец получает право изъять деньги из банковской ячейки, которые были заложены при подписании договора купли-продажи);
– через несколько лет выплачиваете кредит; на основании документов, полученных из банка, регистрационная служба снимает обременение, и вы получаете повторное свидетельство о праве собственности на квартиру, но уже без обременения.
Конечно, не любую сумму, которую пожелаете вы можете получить в банке на покупку квартиры в ипотеку, даже если у вас работа стабильная и всю свою зарплату вы готовы тратить на погашение кредита. Банк всегда будет действовать в соответствии с действующим законодательством РФ. У банка тоже есть инструкции, нарушая которые, он может лишиться лицензии. Например, если вы готовы недоедать, и все 90 %, а то и 100 % своей зарплаты тратить на погашение кредита, банк вам этого позволить не может, так как не имеет права загнать вас в такую кабалу.
Некоторые банки не допускают, чтобы сумма вашего ежемесячного платежа превышала 60 % вашего дохода. Другие производят расчеты, учитывая количество иждивенцев и размер минимального прожиточного минимума, а также ежемесячные расходы заемщика.
Вы же получив кредит, можете самостоятельно увеличить сумму ежемесячных платежей, внося дополнительные денежные средства для погашения вашей задолженности перед банком. Тем самым сможете погасить кредит ранее указанного в договоре срока и сэкономить на процентах.
При оформлении ипотечной сделки существует ряд расходов, которые являются обязательными, но часто не учитываются заемщиками. Некоторые из них являются постоянными, а некоторые зависят от срока кредитования, размера ипотечного кредита, количества заемщиков, возраста заемщиков; типа жилья.
Это следующие расходы:
– Комиссия банка за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за выдачу кредита наличными, за повторное рассмотрение заявки. В большинстве банков такие комиссии отсутствуют. Однако встречаются банки, в которых о таких комиссиях не говорится открыто, однако они существуют. Например, иногда при получении денег из кассы банка, Вы можете получить сумму несколько отличную от той, за которую расписались в договоре.
– Нотариальные расходы, связанные с оформлением согласий супругов на покупку и залог, а также оформление доверенностей на подачу документов на государственную регистрацию. Доверенности оформляются по желанию покупателя, если он желает, что бы документы на регистрацию за него сдал риэлтор или юрист.
– Оплата за аренду банковской ячейки, если расчеты производятся с использованием банковской ячейки.
– Оценка объекта недвижимости, передаваемого в залог банку. Обязательные расходы.
– Страхование предмета залога (квартира, дом, гараж и т. д.) от уничтожения и повреждения. Этот вид страхования является обязательным.
Иногда банки при заключении кредитного договора требуют, что бы заемщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также требуют страхования титула (страхование от риска утраты права собственности).
Страхование предмета залога (жилья) и страхование жизни и трудоспособности осуществляется на весь период страхования. Полисы оформляются ежегодно. Суммы взноса в страховую компанию рассчитываются в зависимости от остатка задолженности по кредитному договору. Что касается риска утраты права собственности на жилье (страхование титула), то некоторые банки требуют страховать его на весь период ипотечного кредитования, а другие на период три года (срок исковой давности).
