Избранные труды. Том III полностью

а) жилища. Оно может быть точно определено договором. При отсутствии в нем необходимых указаний отчуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если это не исключается характером отчуждаемого дома. Так как двумя домами владеть запрещено, а поселение на площадь, полученную приобретателем внаем, не обеспечивало бы стабильности (пожизненности) прав отчуждателя, жилище должно быть ему предоставлено именно в отчужденном доме;

б) питания. Нет препятствий к определению в договоре и видов питания, особенно если отчуждатель нуждается в особом питании. Но сам характер складывающихся здесь отношений таков, что практически следует ориентироваться не на договорный перечень, а на уровень обеспечения, необходимый в данных конкретных условиях с точки зрения обычно предъявляемых требований;

в) ухода. Конкретные формы ухода зависят от состояния отчуждателя; прикованный к постели больной нуждается в ином уходе, чем инвалид III группы. Соглашением сторон могут быть определены и такие формы ухода, в которых отчуждатель не нуждается по состоянию здоровья (например, обеспечение уборки комнаты престарелого, но здорового отчуждателя). Не исключено, что отчуждатель в данный момент не испытывает потребности в уходе за ним, а в договоре конкретные формы ухода не предусмотрены. Однако имеется обязанность ухода, и как только надобность в нем возникнет, эта обязанность вступит в действие и должна быть исполнена сообразно со сложившимися условиями и обычно предъявляемыми требованиями;

г) помощи. Отчуждатель может испытывать потребность в различных видах помощи, например в совершении гражданско-правовых сделок, составлении писем, получении посылок, денег по переводам и др. Приобретатель обязан оказывать ему такую помощь, которая прямо предусмотрена договором или без которой отчуждатель не смог бы по состоянию своего здоровья совершить нужных действий.

Перечисленные обязанности неотделимы от договора пожизненного содержания и приобретают юридическую силу вследствие самого факта его заключения. Соглашения, освобождающие приобретателя от какой-либо из этих обязанностей, противоречат природе договора, а потому должны влечь его недействительность, парализовать которую может только сам приобретатель, признав себя обязанным к совершению всех указанных в ст. 253 ГК действий, несмотря на состоявшееся между сторонами иное соглашение. В то же время стороны вправе условиться о возложении на приобретателя и некоторых других обязанностей, например по ежегодному приобретению санаторных путевок для отчуждателя, обеспечению его дачей в летнее время и т. п.

Обязанности приобретателя сохраняются и при случайной гибели дома… Поскольку собственником дома с момента заключения договора становится приобретатель, он несет риск случайной гибели дома, включая риск, связанный с дальнейшим выполнением договорного обязательства, в том числе с необходимостью обеспечить приобретателя новым жилищем. Те же последствия должны наступить, если дом погибнет по вине самого приобретателя или третьих лиц. Следует признать, что в случае гибели дома по вине отчуждателя договор прекращается, а отчуждатель обязан возместить расходы по его содержанию, произведенные приобретателем.

В целях охраны интересов отчуждателя закон запрещает при его жизни отчуждение дома третьим лицам… Практически приобретатель едва ли в состоянии обойти указанный запрет, нарушение которого было бы сразу же обнаружено при регистрации отчуждательной сделки в исполкоме, где имеются данные о том, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания. Но если бы ему это и удалось, отчуждатель имел бы право расторгнуть договор и истребовать жилой дом у нового приобретателя, недобросовестность которого очевидна, так как при системе регистрации сделок по строениям он не мог не знать, что к его контрагенту дом перешел по договору пожизненного содержания.

Прекращение договора. В отличие от прочих договоров, которые прекращаются в результате их надлежащего исполнения, договор пожизненного содержания, если он исполняется надлежащим образом, может быть прекращен только в результате смерти отчуждателя.