Договор пожизненного содержания есть договор, в силу которого одна сторона, отчуждатель, передает жилой дом или часть дома в собственность другой стороне, приобретателю, принимающему на себя обязанность содержать отчуждателя до его смерти.
В общей правовой характеристике договора, вытекающей из приведенного определения, не вызывает никаких сомнений только один признак – возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель – в виде жилого дома или его части, а отчуждатель – в виде пожизненного содержания. Гораздо более сложен вопрос о признании его реальным или консенсуальным, односторонним или взаимным договором.
Едва ли не все авторы, обращающиеся к изучению этого договора, считают его договором реальным. Легальным основанием для такого вывода служит формула ст. 253 ГК, которая, перечисляя обязанности приобретателя, вовсе не упоминает об обязанностях отчуждателя, указывая лишь, что отчуждатель «передает… жилой дом или часть его» приобретателю. Но если в момент передачи дома договор только и может быть признан заключенным, то он становится реальным, а значит, и односторонним, ибо после передачи отчуждатель обладает лишь правами и не несет никаких обязанностей.
При всей, однако, кажущейся убедительности этих выводов трудно признать их правильными. Право собственности на жилой дом возникает с момента регистрации договора в исполкоме местного Совета… Это общее правило распространяется и на договор пожизненного содержания. До тех пор, пока соглашение о пожизненном содержании не облечено в надлежащую форму, нет и самого договора. Но передача дома и оформление договора посредством регистрации не могут совпасть во времени. Если регистрация состоялась, то хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не может, а отчуждатель, уклонившись от оформления договора, вправе истребовать дом у приобретателя.
Все это дает основания утверждать, что заключение договора пожизненного содержания относится к моменту его регистрации, а не ко времени передачи дома. Он является, следовательно, договором консенсуальным. Если дом фактически передан до регистрации, договор, оставаясь консенсуальным, будет односторонним. При обратной последовательности он становится также взаимным договором, возлагающим определенную обязанность (передать дом) и на отчуждателя.
Изложенные выводы не противоречат тексту ст. 253 ГК. Там сказано, что отчуждатель «передает в собственность… жилой дом» (курсив мой. – О. И.), т. е. что договор считается заключенным в момент передачи дома в собственность, а не фактической его передачи приобретателю. Но право собственности возникает у приобретателя со времени регистрации договора, чему и соответствует его признание договором консенсуальным. Единственное возражение против предложенной конструкции могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел бы право добиваться его принудительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от договора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, несмотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом.
Правовые особенности договора пожизненного содержания.
