Рефинансировать кредит. Если у вас имеется достаточный жилищный капитал, можете попытаться рефинансировать его, когда дело еще не дошло до лишения вас права выкупа закладной (конфискации). Однако это может быть очень сложным делом, а впустую тратить время на бесплодные переговоры с потенциальными кредиторами или посредниками, много обещающими, но мало выполняющими, не стоит. Кроме того, остерегайтесь очень высоких процентных ставок или штрафов за досрочное погашение, поскольку это сильно затруднит вам дело, если вы потом захотите продать дом. Когда вы в отчаянии хватаетесь за любую возможность спасти свою недвижимость, то способны пойти на многие жертвы, но хищнические займы могут лишь усугубить вашу ситуацию. Постарайтесь иметь дело с кредиторами или брокерами, которые реально помогли нуждающимся домовладельцам в их беде, и не позволяйте им затягивать это дело. Устроить «короткую продажу». Если ваш долг примерно равен стоимости недвижимости или превышает ее, можете попытаться уговорить кредитора согласиться на «короткую продажу». Вам потребуется покупатель (кстати, им не может быть ваш родственник), и лучше всего эту операцию провернуть с помощью профессионального риэлтора, имеющего опыт таких продаж, или инвестора с таким же опытом (просто потому, что они знают, как договариваться с банком).
Умудренный опытом риэлтор может договориться с банком, чтобы выкупить дом за 65 тысяч долларов и подкинуть немного денег вам, чтобы вы могли найти себе временное пристанище. Банк в этом случае наверняка получает больше, чем получил бы, конфисковав и продав ваш дом, а вам это позволяет избежать конфискации (и возможного судебного взыскания недостачи) и найти себе другое жилье.
Прежде чем идти на такие сделки, обязательно посоветуйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Вы должны быть уверены, что впоследствии кредитор не попытается взыскать с вас недостачу.
Договориться с кредиторами. Кредитор может согласиться реструктурировать вашу задолженность, чтобы вы могли нагнать упущенное. Кредитор может пойти на некоторые уступки:
– перенести пропущенные платежи на конец срока;
– позволить вам возместить пропущенные платежи, в течение нескольких месяцев добавляя их к текущим платежам;
– позволить вам в течение нескольких месяцев платить только проценты плюс налоги и страховка;
– уменьшить процентную ставку и пеню.
Имейте в виду, что кредитор захочет познакомиться с вашей финансовой ситуацией, чтобы убедиться в том, что вы действительно переживаете серьезные проблемы, а также в том, что эти проблемы разрешимы и что в обозримом будущем ваше положение нормализуется. К примеру, в том случае, если вам ощутимо урезали зарплату, а надежного источника дополнительных доходов, которые позволят вам платить по счетам, у вас нет, пытаться договариваться о чем-либо совершенно бесполезно.
Если вы служите в вооруженных силах, у вас есть некоторые дополнительные права (равно как и обязанности). Закон о социальной защите военнослужащих 2003 года (которым изменены и дополнены положения Закона о социальной защите солдат и моряков 1940 года) помогает временно защитить военнослужащих и членов их семей от конфискации жилья кредиторами, а также некоторых других мер, предпринимаемых кредиторами для взыскания долгов, хотя и не освобождает при этом от платежей по кредиту.
Закон о социальной защите военнослужащих защитит вас, если:
1) вы состоите на действительной службе в вооруженных силах или являетесь членом семьи либо поручителем военнослужащего, находящегося на действительной службе;
2) вы и члены вашей семьи остаетесь владельцами недвижимости;
3) кредит был взят до призвания вас на действительную службу и обеспечен недвижимым имуществом;
4) кредитор начал подготовку к конфискации и ввиду вашей военной службы у вас недостаточно средств, для того чтобы погасить задолженность.
Если вы отвечаете этим требованиям, можете добиваться снижения процентной ставки, а значит, платежей.
Если вы призваны на действительную службу и в результате этого стали меньше зарабатывать, сразу требуйте снижения процентной ставки. Не ждите, когда проблемы вызреют. Отправьте в банк заказное письмо с просьбой снизить вам процентную ставку.
