Приведённые примеры достаточно типичны для сегодняшнего положения на рынке недорогих квартир. Поэтому можно выделить такую тенденцию: средняя рыночная цена маленькой хорошо оборудованной квартиры выше её оценки шамаем, а на большую по размерам квартиру в плохом состоянии есть шанс получить оценку выше её реальной стоимости. А значит, проблемы с оценщиком могут возникнуть не только у желающих получить 100% финансирование за счёт завышения цены, но и у вполне законопослушных граждан в обычной сделке. Как избежать этих проблем и как их решать, если они всё-таки возникли?
Во-первых, желательно хорошо ознакомиться с уровнем рыночных цен до совершения сделки, чтобы по ошибке не переплатить лишнего. Во-вторых, хорошо поторговаться с продающим. В-третьих, если есть сомнения, пригласить оценщика до подписания основного договора. Когда договор подписан и его расторжение повлечёт штрафные санкции, а из-за низкой оценки шамая банк урезал ссуды и денег не хватает, ещё есть способы поправить ситуацию. Первое, что вам нужно сделать, - подать дополнительную просьбу на увеличение процента финансирования. Например: цена квартиры 100.000$, было разрешение на 90% от стоимости, то есть 90.000$. После оценки шамая, которая составила 92000$, 90% оказались равны 82.800$. Вы подаёте дополнительную просьбу на 95% от оценки, что составит 87.400$, частично решая проблему. Если в результате количество дополнительных банковских ссуд не будет превышать 70% от шамаута, то шансы на положительный ответ банка достаточно велики. Но бывает такое, что первоначальная просьба уже, что называется, под завязку, и банк непреклонен в решении урезать ссуды. Помните, и с банком, и с оценщиком можно спорить. Какие аргументы могут их убедить? Самый веский аргумент - рынок. Как уже говорилось, при формальной оценке некоторых видов квартир возможны расхождения с реальной рыночной ценой. Это лучше пояснить на примере: представьте ряд домов с однотипными квартирами, часть из которых выходит на шумную дорогу, а часть имеет вид на парк и море. Разница в цене абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме может дойти до 10-20%, тогда как шамай, исходящий из средней цены, за красивый вид добавит только пару процентов. Если сузить зону сравнения и выделить только квартиры с видом на море, то оценка получится другой. Именно это следует доказать, для чего желательно собрать информацию по заключённым в последние полгода сделкам и по тем предложениям, которые есть на рынке на данный момент. Можно попробовать заказать ещё одного оценщика. Иногда служащий банка сам предлагает сделать повторную оценку у другого шамая. Сегодня, борясь с жульничеством, многие банки ограничили возможности выбора оценщиков для определённых групп населения, оставив самых несговорчивых.
Большой балаган начинается в периоды неожиданных скачков доллара. Мало того, что получаемая в банке сумма в шекелях, а договор в долларах. В такие периоды многие банки просят давать оценку и в шекелях, и в долларах, а потом исходят из меньшей. Об этом тоже нужно спорить. Если никакие доводы не подействовали и оценщик данного банка не меняет решения, попробуйте другой банк. Очень полезно во всех отношениях держать наготове конкурента, к которому вы можете уйти, почти до самого последнего момента. Это поможет и говорить о процентах, и получить необходимую сумму.
Возможно вам удастся решить проблему с оценкой, перейдя в другой банк, но возможно и нет. Если случилось последнее, то, кроме расторжения сделки, есть другие выходы. Вот некоторые из них: взять ссуду в обычном банке на недостающую сумму, договориться с хозяином о погашении долга после вселения несколькими платежами (если он на это пойдёт); отсрочить дату передачи ключей, оставив хозяев жить в квартире на условиях съёма в счёт погашения долга; сдать квартиру и оплату за съём передать продающему. Но лучше всего - подписывать договор только после положительного ответа банка и после оценки квартиры шамаем.
Если вы получали повышенные субсидии на съём жилья, то при покупке квартиры может возникнуть ситуация, когда часть из полученного вперёд необходимо вернуть. Не ждите до последнего момента, не надейтесь, что про это забудут. А вот перевод денег это может задержать, поэтому сразу спросите у служащего, что из полученного подлежит возврату и подготовьте нужную справку.
