Сейчас мы рассмотрели идеальную для ведения торга ситуацию, когда ничто не мешает быстро перевести деньги и время позволяет спокойно торговаться и переходить их одного банка в другой. В принципе, перейти в другой банк вы можете в любой момент пока, не получили деньги, но оформление сопутствующих документов требует и времени, и некоторых денежных затрат, которые при переходе в другой банк уже не вернёшь. Чем дальше вы продвинулись в оформлении, тем труднее уйти и тем сложнее говорить о процентах. В сделках, где сроки перевода денег не зависят от вас, где выстраиваются длинные цепочки из покупок-продаж, с одной стороны, вы должны быть максимально готовы, чтобы в нужный момент не подвести всех остальных, с другой, необходимо держать банк в напряжении и не давать почувствовать, что вы к нему привязаны. Задача сама по себе достаточно сложная, а когда возникают проблемы в оформлении, задержки из-за забастовок и тому подобное, люди просто забывают в нужный момент поговорить о процентах, будучи рады, что всё наконец-то закончилось без штрафов и расторжения договоров. Но есть рецепт, как застраховать себя от подобного положения. Изначально договариваясь об условиях, вы закрываете не столько процент, сколько размер получаемой от какого-либо ориентира скидки. К моменту получения денег положение на рынке ссуд может измениться как в большую, так и в меньшую сторону, но скидка сохранится. Это показывает, что кроме умения вести торг и правильного распределения порядка оформления ссуд, важно знать, о чем торговаться с банком.
Представим себе схему работы ипотечного банка. Его прибыль составляет разница в процентах, под которые он получает деньги (мехир гиюс) и под которые выдает клиентам. Мехир гиюс может меняться в зависимости от положения в политической и экономической жизни Израиля и деловой активности банка. А так как стабильной ситуацию последних 10 лет назвать трудно, то изменения могут происходить часто и неожиданно. Как следствие, банки не закрывают с клиентом в процессе оформления ссуд условия на длительный срок. Обычно даётся разрешение на 2-4 недели. Но мы уже знаем, оформление часто занимает гораздо больше времени, что вместе со скачками курса доллара превращает покупку квартиры в лотерею.
К мехир гиюс банк добавляет определённый процент, составляющий его прибыль, и устанавливает мехирон - прейскурант, где уже учтен интерес банка. Торговаться с банком можно только в пределах его прибыли. Под влиянием свободного рынка и конкурентной борьбы банков выдача ссуд происходит под процент ниже мехирона, в результате чего на рынке ссуд устанавливается некий средний процент, который называется рибит мемуца. Мехир гиюс, рибит мемуца и мехирон,- три ориентира, которые могут потребоваться вам в разговоре с банком. Закрытие условий относительно одного из ориентиров поможет сохранить их независимо от того, как долго протянется оформление. Следует заметить, что мехир гиюс и мехирон на шекелевые ссуды устанавливаются самим банком, тогда как рибит мемуца определяется независимыми организациями под контролем Банка Израиля, потому рибит мемуца во многих случаях является наиболее предпочтительным ориентиром.
Вопрос, о чём торговаться, имеет вторую сторону, которая связана с различными банковскими программами. До этого момента мы говорили об универсальных способах торга, безотносительно к специфическим условиям выдачи ссуд. Но в каждой программе есть свои нюансы. Речь не идёт о том, какая программа выгодней, об этом можно спорить бесконечно, а самой лучшей будет та, которая наиболее вам подходит. Задача, как в каждой из программ добиться самых выгодных условий.
Сегодня рынок ипотечных ссуд достаточно разнообразен. Чтобы легче ориентироваться, сделаем следующую классификацию ссуд:
А. с привязкой к индексу цен (цамуд лмадад)
а. под постоянный процент
б. под переменный процент
Б. с привязкой к доллару
В. без привязки
а. под "прайм"
б. под постоянный процент.
