Лет десять назад постоянный процент с привязкой к индексу потребительских цен был единственной программой на рынке ипотечных ссуд. Основное преимущество постоянного процента, из-за которого бытует мнение, что он самый выгодный, чисто психологическое. Программа предельно проста: есть процент, который закрывается с банком при получении ссуды, и есть индекс цен. Условия не меняются, и общение с банком заканчивается сразу после перевода денег, а дальше - только плати вовремя. Для людей, не искушённых в экономических науках, для тех, у кого экономические выкладки вызывают мигрень, а процесс оформления ссуды представляется чем-то вроде пытки, постоянный процент кажется наименьшим из зол и они выбирают его. Постоянный процент наиболее прост с точки зрения торга с банком. Ясно, о чём говорить - конкретная цифра, программа одинакова во всех банках (за исключением несущественных деталей) и легко поддаётся сравнению. Поэтому описанные ранее способы торга с банком вполне достаточны, чтобы добиться наилучших условий в данной программе. При выборе постоянного процента клиента обычно не посвящают в "банковскую кухню", и ему самому следует позаботиться об определении ориентиров. Лучше всего сравнивать и привязывать предлагаемые условия со среднебанковским процентом (рибит мемуца).
Как уже было сказано, каких-то серьёзных отличий в программах с постоянным процентом не существует. Различные названия типа: машканта комплет, медурегет (ступенчатая), машканта 10 и т. п., - имеют больше рекламный характер, так как сути не меняют. Пожалуй, только машканта медурегет или грейс (отсрочка по выплатам ссуд) могут иметь эквивалент равный десятым долям процента, так как они увеличивают размер банковского финансирования. Возможность выбора дня снятия месячной оплаты со счёта или освобождение от каких-либо сопутствующих расходов не стоят даже десятой доли процента. Поддаваться на подобные рекламные уловки не стоит.
Но у постоянного процента есть и недостатки. Эту программу нельзя менять в течение всего срока, не так выгодно производить погашение ссуд. А представьте себе, что пока вы оформляли сделку, положение на рынке изменилось, и постоянный процент сильно вырос. Выбрав его, вы свяжете себя на длительный срок. Есть и другие случаи, когда стоит подумать над альтернативными программами.
Само слово переменный, часто отпугивает людей отсутствием определённости. Они подозревают какую-то ловушку, куда их хотят заманить изначально привлекательными условиями, которые затем меняются бог весть как. На самом деле, переменный процент не так уж страшен и у него есть ряд преимуществ:
- закрываемый на первый срок (до ближайшего изменения) процент всегда ниже постоянного, предлагаемого в данный момент на рынке ссуд.
- возможность досрочного погашения ссуд без штрафа.
- возможность перехода на другие программы.
Есть случаи, когда однозначно можно сказать, что переменный процент выгоден. Например, через несколько лет у вас открывается большая сумма денег, за счёт которой вы хотите погасить часть ссуд. Взяв её под переменный процент, вы получите лучшие условия и избежите штрафа. Но насколько он выгоден, как ипотечная ссуда на длительный срок? Однозначного ответа на этот вопрос нет, да и цель нашей книги другая. Единственное, что можно посоветовать, - не отметать безоглядно возможные альтернативы постоянному проценту, особенно когда положение на рынке ссуд не в пользу берущего.
С точки зрения торга с банком переменный процент более сложен, нужно знать гораздо больше нюансов и хитростей, чтобы получить лучшие условия. Кроме процента на первый срок, есть ещё ряд параметров, по которым необходимо вести торг. Существует много различных программ с переменным процентом. В разных банках они могут быть разные и сравнивать их крайне сложно. Уже нельзя прийти к служащему и сказать, что в соседнем банке предложили процент ниже, так как он ответит, например, что у него лучше условия перехода на другую программу, а это важнее. Итак, о чём же говорить, беря ссуды под переменный процент?
То, что является основным предметом торга в ссудах с постоянным процентом, при переменном проценте клиент получает, можно сказать, без боя. Это создаёт ощущение, что торговаться дальше не о чем. Банк как бы снимает вопрос о возможности торга о других элементах программы, представляя их как нечто неизменное. Если клиент не знает сам, о чём спорить, ему никто не скажет. Процент на первый срок действительно важен лишь в том случае, когда вы уверены, что погасите ссуду до его окончания.
