Ответ: «Дьявол кроется в деталях» – так гласит старая французская пословица, которая всегда будет к месту при рассмотрении любой сделки с недвижимостью. В главе 9 Гражданского кодекса РФ, параграф 2 (Недействительность сделки), ст. ст. 166–181 указаны основания признания сделки недействительной, а в нашем случае это продажи квартиры на вторичном рынке жилья. Опираясь на эти статьи закона, в России практически каждую вторую сделку купли-продажи квартиры возможно признать недействительной, ничтожной, оспоримой и т. д. К данным статьям закона можно добавить и существующие в судебной практике России реалии: «многозначность толкования», «оценочное суждение». На обычном русском языке они означают, что одно и то же слово может быть заменено на совпадающее или близкое по значению – в первом случае, а во втором то, что лицо, принимающее решение (например, суд), имеет возможность руководствоваться: статьёй закона, мнением вышестоящего суда, собственным «пролетарским мировоззрением или совестью» и т. д. С учётом изложенного: хорошо, что человек ценит время и интересуется стоимостью объекта продажи; плохо то, что, не обратив внимание на детали, он может остаться и без денег, и без квартиры. Ответ: Да, имеют. В деталях все(!) мелочи, особенно важны при любой сделке по отчуждению, приобретению, сдаче квартиры внаём и т. д.
Договор, предлагаемый клиенту для подписания агентством, индивидуальным предпринимателем или самозанятым, может носить любое название: агентский договор, договор о продаже жилого помещения или оказании услуг, возмездный договор и прочее. Он свидетельствует, что продавец квартиры и специалист готовы быть полезными друг другу. В этом случае заключением договора они подтверждают:
а) в моральном плане – между ними существует доверие. Продавец доверяет специалисту выполнить работу, а специалист выражает доверие клиенту, принимая его в работу без сомнения в том, что предложенный ему объект продажи юридически чист и является собственностью продавца и т. д.;
б) в практическом плане – обе стороны договора одинаково понимают сущность возникших между ними отношений, а именно: продавец подтверждает, что нуждается в услуге и рассматривает её как товар, за который он готов платить деньги. Специалист подтверждает, что согласен тратить личные деньги (или деньги агентства) на рекламу, на проезды и прочее, так и свое время для решения поставленной клиентом задачи;
в) договор как юридический документ. В данном случае стороны одинаково хорошо понимают, что это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Судом в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий, определённых в соглашении между специалистом и клиентом, принимается во внимание только документ в его третьем, юридическом аспекте. Поэтому отметим, что любой договор как юридический документ имеет следующие существенные условия:
а) кто является сторонами;
б) предмет, в отношении которого заключён договор;
в) цена услуги;
г) обязанности сторон;
д) срок действия;
е) ответственность участников.
До заключения договора продавец квартиры должен убедиться в правовом основании действия специалиста и возможности оказания им услуги. Подтверждением статуса последнего обычно является:
• свидетельство о государственной регистрации лица либо организации, подтверждающее его право на занятие предпринимательской деятельностью, и паспорт гражданина РФ.
Дополнительным подтверждением могут являться:
• удостоверение агента по недвижимости, в котором указаны фамилия, имя, отчество, название должности, время выдачи и срок действия – заверенные печатью организации;
• аттестаты, свидетельства, дипломы, грамоты, свидетельствующие о получении и повышении квалификации, достижении определённых вершин в профессии.
При отказе предоставления Свидетельства о государственной регистрации и паспорта гражданина РФ подписание соглашения невозможно. При условии, что соглашение заключается от имени первого руководителя, предъявление доверенности специалистом на подписание документа обязательно.
В качестве примера рассмотрим и сравним два договора возмездного оказания услуг, а также постараемся найти положительные и отрицательные моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении.
1) договор возмездного оказания услуг – размещённый в свободном доступе в сети Интернет и достаточно распространённый на практике при продаже-покупке квартир и комнат на вторичном рынке жилья;
2) агентский договор оказания услуг, подготовленный гильдией риелторов Москвы.
ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ № 1
г. _________________ «__»________________202__ г.
