Украина: Проект развития полностью

С тех пор, как у крестьян появились сертификаты на право собственности на землю, они продавались и продаются. Чем, как не продажей, можно считать, например, жестко прописанный договор аренды на 30-49 лет с выплатой арендной платы наперед. Сельскохозяйственную землю застройщики и спекулянты покупают и напрямую, меняя ее целевое назначение по схеме «товарное сельхозпроизводство» - «личное сельское хозяйство» - «под застройку». Меняют, конечно, за взятки представителям местного самоуправления. Таких схем существует множество. Стоимость гектара вокруг Киева при продаже участков конечным покупателям доходила до нескольких миллионов долларов. Что касается рынка земель для ведения сельского хозяйства, то ценовая статистика по известным причинам отсутствует, однако по опыту ряда состоявшихся сделок можно судить, что цена гектара составляет $300-600. Тут стоит напомнить, что в Польше после отмены моратория цена гектара выросла в 14 раз - с $250 до $3,6 тыс. за гектар. В странах Старой Европы этот показатель колеблется в пределах $ 15-30 тыс.

Что даст стране и крестьянам полноценный земельный рынок? Давайте перечислим. Стоимость 40 млн гектаров украинской пашни составляет не менее $200 млрд. Это громадный капитал. Понятно, что он будет введен в полноценный рынок далеко не весь и далеко не сразу. Но оборот даже малой части этого капитала обеспечит бюджету большие налоговые поступления. А введение земли в оборот и формирование ее реальной рыночной стоимости позволит нынешним владельцам паев получать рыночную арендную плату, а не зависеть от произвола арендаторов. Появление класса реальных собственников земли будет способствовать развитию агротехнологий и повышению плодородия почв, в чем нынешние арендаторы не слишком заинтересованы. Государство получит понятную и прозрачную базу налогообложения. Владельцы паев при продаже смогут получать за землю в пять-шесть раз больше, чем сегодня.

Безусловно, появление земельного рынка без должного законодательного обеспечения принесет больше вреда, чем пользы. Для начала функционирования рынка необходимо принятие минимального пакета законов - «О рынке земель в Украине», «О государственном земельном кадастре», «О государственном Земельном банке» и ряда других. Только после составления полной карты собственников земли, создания прозрачных механизмов ее продажи и введения необходимых ограничителей в стране может появиться эффективный рынок. У нас до сих пор нет четкого, на местности и на картах, разделения земель коммунальной, государственной, частной собственности. Из-за этого нередко возникают конфликты. А ведь земля, не имеющая конкретного собственника - мертвый, неработающий капитал, источник конфликтов и коррупции.

Необходимо определить цену, ниже которой сельхозземля продаваться не может. Это защитит интересы продавцов-владельцев паев, осложнит спекулятивные операции и исключит существенное занижение цены сделок с целью уклонения от налогов. Поскольку земля - ресурс стратегический, на ее оборот в интересах государства и общества должны быть наложены определенные лимиты. Во-первых, надо ограничить размеры продаваемых или отдаваемых на длительный срок в аренду одному человеку или компании участков. Такие ограничения - от 50 до нескольких тысяч гектаров - действуют в большинстве стран. А во-вторых, государство должно иметь законодательно закрепленное право выкупа земли по цене продажи.