В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяются ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.
Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.
Заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот земельных участков.
Общие правила совершения сделок с землей:
1) правовой основой выступают положения Земельного кодекса, а также нормы ГК РФ;
2) сделки не должны противоречить закону;
3) при переходе права на землю обязательно сохраняется ее целевое назначение;
4) сделки совершаются в письменной форме (нотариальная форма для ренты и залога);
5) для всех сделок обязательна процедура государственной регистрации (за исключением аренды до 1 года);
6) во всех договорах должно содержаться описание предмета сделки, т. е. земельного участка (площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т. д.).
Правовое регулирование оборота земельных участков:
1) в качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотноспособность;
2) согласно ГК РФ обороноспособность — это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
3) из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;
4) земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенными участками оборота или могут находиться в обороте по специальному разрешению (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Ограничение оборотоспособности земельных участков важно тем, что согласно ЗК РФ только участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок.
