ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
ЗК РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Особенности купли-продажи:
1) важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указанные данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую оценку;
2) продавец при заключении договора купли-продажи обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка в соответствии с ГК РФ — недействительной.
При представлении покупателю заведомо ложной информации покупатель вправе требовать понижения или уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев:
1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе счастью земельного участка;
2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, в соответствии с ЗК РФ.
Все эти правила распространяются и при заключении договоров мены и дарения земельных участков.
Существенным условием купли-продажи земельных участков является выкупная цена. Она определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда продавцами выступают государственные органы или органы местного самоуправления.
Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка:
1) условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
2) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (как ипотека, аренда и иные сделки с землей);
3) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
