перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств, вытекающих из договора управления.
Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ. Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений – одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан – любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно, в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:
включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка, условий предоставления услуг и гарантий их качества.
Договор управления представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора о выполнении работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Сторонами договора выступают собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, являющиеся собственниками государственного и муниципального жилищного фонда, и управляющая организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному органами местного самоуправления. Части 3 и 5 статьи 161 ЖК РФ предусматривают существенные условия договора, без которых он считается незаключенным. Форма договора письменная, в виде одного документа, подписанного сторонами. Условия и порядок изменения или расторжения договора управления определяются главой 29 ГК РФ. В соответствии со статьями 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при серьезном нарушении договора другой стороной или существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Указом Президента России от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» предусматривался поэтапный переход к конкурсному принципу отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.
