Жилищное право полностью

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположены дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, но представляется, что законодатель должен уточнить данное положение закона.

При заключении договора ипотеки, как и иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет оставлен предмет залога. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

залог с передачей имущества залогодержателю;

залог с оставлением имущества у залогодателя;

залог прав.

Некоторые авторы, например В.С. Ем, считают залог имущественных прав подвидом залога (Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2002. С. 98). Другие авторы (например, Т.Ю. Сюзина) насчитывают до 10 видов залога (О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. Вступительная статья. М.: Буквица, 1997. С. 18; Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М.: Приор, 1996. С. 40), что представляется несколько неоправданным.

Рассмотрим перечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодателю именуется закладом. Исторически в России понятие «заклад» охватывало всю совокупность залога движимого имущества, который предполагал передачу заложенного имущества залогодержателю. Собственно залогом в дореволюционной русской юридической литературе именовался залог недвижимого имущества, который не сопровождался передачей предмета залога залогодержателю. Залог движимых вещей с передачей владения вещью залогодержателю назывался «ручным закладом». В настоящее время заклад предусмотрен статьей 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При закладе залогодатель теряет возможность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но и владеть, пользоваться им и, следовательно, извлекать из него плоды и доходы.

Существует два вида заклада – обычный и твердый залог. При обычном закладе залогодержатель вправе использовать имущество по его прямому назначению, уведомляя залогодателя о пользовании этим имуществом. Если залогодержатель использует имущество на возмездных началах, он обязан представить залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении ее в счет погашения долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества, предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма и т. д. ( Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. C. 24). К залогодержателю также переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания и хранения. Ранее в гражданском законодательстве России применялся только заклад имущества. Например, согласно статье 196 ГК РСФСР 1964 г., заложенное имущество, за исключением строений, должно было передаваться залогодержателю, если иное не было установлено законом или договором. Причем право залога возникало только с момента передачи вещи (ст. 197 ГК РСФСР 1964 г.), а не с момента заключения договора залога. Аналогичные нормы содержались и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. По залогу прав в залоге могут быть как вещные, так и имущественные права, например: право аренды, право на получение доходов в будущем. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денежную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не могут быть предметом залога, например, авторское право, требование, носящее личный характер, и иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ).