Жилищный кодекс России не предусматривает обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставлял возможность нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Жилищный кодекс, как и Гражданский кодекс России, не предусматривает возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма. Обмен жилых помещений членами кооперативов, не полностью выплативших пай, регулируется уставами кооперативов.
К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например, нормы о признании сделки недействительной.
Кроме положений Жилищного кодекса договор обмена жилыми помещениями регулируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12, в части, не противоречащей Жилищному кодексу Российской Федерации. Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу.
Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а именно: жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната. Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть не только двусторонним, но и многосторонним, т. е. договор, в котором участвуют трое и более нанимателей.
Норма части 3 статьи 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, – наличие обстоятельств, не позволяющих им, в силу возраста, состояния здоровья или по другим причинам, пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то само отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»).
Например, М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру в г. Волгограде размером 41 кв. м. С. обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на конфликтные отношения со своим отцом М. В качестве варианта обмена она предложила для отца однокомнатную квартиру в доме по ул. Мира, а для себя – однокомнатную квартиру в доме по ул. Пархоменко.
Во время судебного разбирательства истица стала настаивать на закреплении за ней квартиры по ул. Мира, а за отцом – квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы по предложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а за ответчиком – квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.
