Избранные труды. Том III полностью

Переустройство (перепланировка) жилого помещения означает установку в нем перегородок, превращение смежной комнаты в изолированную и т. п… Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или наниматель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фонда решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустройство по инициативе наймодателя требует согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц может быть оспорен в суде, за исключением отказа наймодателя – личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо.

При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жилого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммунальной квартиры, необходимо согласие всех проживающих в ней нанимателей и совершеннолетних членов их семей, а при отсутствии согласия любого из них окончательное решение принимает суд по иску заинтересованного лица.

Примерный устав ЖСК не наделяет члена кооператива правом на переустройство (перепланировку) квартиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Совета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспаривание его действий.

Раздел жилого помещения… влечет образование вместо единого двух или нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного правоотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту.

Исключен раздел служебного или такого помещения, которое предоставлено по специальному жилищному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может быть осуществлен только по соглашению с собственником дома. В домах ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соответственно числу изолированных помещений в квартире, а также при расторжении брака, если пай составляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната.

В жилищных обязательствах всех других видов наниматель и совершеннолетние члены его семьи, обладающие самостоятельным источником средств к существованию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке.

При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната. Если для этого необходимы переустройство или перепланировка, то, соблюдая установленный порядок, можно предъявить требование о разделе, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). Поскольку каждый член семьи имеет равное с другими право на жилое помещение, то и раздел производится в равных долях, если иное не было оговорено при вселении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объективным несоответствием таким долям имеющихся на данной площади изолированных жилых помещений. Суд учитывает также сложившийся в семье порядок пользования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определенная комната) и разрешает вопрос о разделе хотя и с отступлением от равенства долей, но соответственно этому порядку.

Объединение двух или нескольких жилых, помещений в объект единого обязательства… – акт, прямо противоположный разделу. Он приводит к образованию на базе нескольких единого жилищного обязательства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят в жилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъектному составу и объекту одновременно.

Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помещениями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подобных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанимателем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение.