Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключаемых по поводу служебных помещений… Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обладают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному жилищному обязательству, вправе объединиться лишь с нанимателем, обладающим таким же правом на жилое помещение[208]. Но какие бы условия для права на объединение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключения единого договора, объединение может быть осуществлено в судебном порядке посредством иска, предъявленного к наймодателю.
Для домов ЖСК объединение жилых помещений законом не предусмотрено. Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супругами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика несколько его наследников объединяются в единую семью. И если бы это произошло, то по заявлению заинтересованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в установленном порядке оформить на одного из них членство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение таких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит.
Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена. Когда проживающие на общей площади обменивают ее на площадь в разных квартирах, обмен служит средством раздела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жилищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, которые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений.
Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления… Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным договором… Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в соответствии с ордером наймодатель фактически предоставляет, а наниматель фактически занимает выделенное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нанимателя[209]. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет условия действительности договора, а факт его заключения с очевидностью вытекает из занятия жилого помещения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть поставлено ни под какое сомнение.
К жилищным обязательствам в домах личных собственников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нанимателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения договора.
В домах ЖСК, где право на жилое помещение возникает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жилых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.
Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин… При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока…
