При образовании излишков в виде отдельной изолированной комнаты осуществима их ликвидация в установленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излишкам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной комнаты вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери – с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.
Но при отсутствии перечисленных обстоятельств излишки в виде изолированной комнаты могут быть ликвидированы.
В домах местных Советов это приводит к возложению на нанимателя альтернативного обязательства[205]: по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.
Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письменного предупреждения нанимателя жилищными органами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их обращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и избранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера исполком лишает его права выбора одного из двух способов исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им занято, то права пользования полученной площадью[206]. Поскольку особые обстоятельства (например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь.
Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный срок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произведен, обязательство нанимателя ликвидировать излишки перестает быть альтернативным и подлежит исполнению только путем передачи изолированной комнаты для ее заселения исполкому местного Совета. В противном случае эта комната может быть истребована в судебном порядке.
В изъятие из изложенных общих правил для случаев образования излишков у нанимателя, проживающего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой предоставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и наниматель освобождается от обязанности ликвидировать излишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квартиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке.
В отличие от этого в домах ведомственного фонда обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как альтернативное. Излишки здесь ликвидируются только путем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помещение получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основаниям (например, за счет помещений, выделенных ведомствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в домах местных Советов[207].
В результате ликвидации излишков меняется объект жилищного обязательства, хотя обычно этому предшествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто-либо из членов семьи выбывает, число участников жилищного обязательства уменьшается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства.
