Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов местных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое нарушение может служить основанием для судебного оспаривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия…
В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуществляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости… Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эксплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК…
Пайщик обязан внести пай в размере, который соответствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера полезной площади. Первоначальный взнос части пая составляет 40 % и иногда 30 % от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соответствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пайщик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооперативного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними – в решениях общего собрания членов кооператива.
Особенности прекращения жилищного обязательства. В связи с характеристикой элементов жилищного обязательства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обязательство вообще, оно не прекращается, а только изменяется, если продолжает существовать в качестве обязательственного правоотношения того же типа, хотя бы изменились его отдельные элементы – субъекты, объект или содержание[210]. Однако, как правило, жилищное обязательство не может быть подвергнуто новации или каким-либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его исполнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него оснований для сохранения своих жилищных прав.
Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие лишь предусмотренных законом специальных оснований.
Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и выселение либо вызывается тем, что обязательство прекратилось, либо выступает в качестве способа его прекращения, либо производится несмотря на то, что жилищное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одностороннее заявление и длительное непроживание пользователя в жилом помещении.
Одностороннее заявление пользователя. В жилищных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор… а член ЖСК – в любое время выйти из состава кооператива…
Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было предоставлено под условием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформируется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.
Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновременно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому совершеннолетнему члену семьи, который с ним постоянно проживает… Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым помещением.
