Порядок выдачи кредита зависит от того, где работает кредитуемое лицо. Если застройщик работает в бюджетном учреждении или организации, он получает кредит непосредственно от банка, на имя которого выдается обязательство о своевременном его погашении с соблюдением установленных правил. Когда же застройщик работает в хозрасчетном предприятии или в хозрасчетной организации либо в колхозе или потребительской кооперации, банк переводит сумму кредита этим организациям, которые от своего имени выдают банку обязательство о погашении кредита, а затем уже выплачивают полученные суммы застройщикам, отбирая у них соответствующие обязательства, выписываемые на имя предприятия. В последнем случае возникают два кредитных правоотношения: между банком-кредитором и предприятием-должником, а также между кредитором-предприятием и должником-застройщиком. В литературе, правда, предпринималась попытка отрицать кредитный характер правоотношений банка с предприятием и сводить дело к их чисто организационной роли в создании кредитных связей между банком и застройщиком[298]. Но такая попытка едва ли оправданна, если учесть, что свои обязательства застройщики выполняют перед предприятием, с которого банк взыскивает вместе с установленными процентами кредиты по истечении срока их возврата, хотя бы сами застройщики задолженности перед предприятием не погасили[299]. В то же время переводимые предприятию денежные суммы имеют строго целевое назначение и могут быть израсходованы только для кредитования индивидуального жилищного строительства. В противном случае банк взыскивает ранее переведенные суммы с расчетного счета предприятия в бесспорном порядке…
Выдача кредита порождает определенные обязанности застройщика.
Прежде всего, банковское кредитование предназначено в данном случае для нужд индивидуального жилищного строительства, а не для каких– либо иных целей. Оно должно также способствовать своевременному выполнению строительных работ в полном соответствии с принятыми проектами. Поэтому застройщик обязуется выполнить работы в установленный срок, не допускать отступлений от принятого проекта и использовать полученный кредит по целевому назначению. Надзор за надлежащим исполнением перечисленных обязанностей возлагается на предприятие, а когда застройщик работает в учреждении, то на само учреждение и банк, кредитующий строительство.
Строительство должно быть завершено в пределах годичного срока со дня выдачи застройщиком обязательства по кредиту, и лишь по ходатайству организации, в которой он работает, банк вправе предоставить отсрочку не свыше года. При отступлениях от проекта, снижающих стоимость строительства, а также размер собственных вложений застройщика, величина кредита соответственно уменьшается. Если выданные суммы используются не по назначению, можно требовать немедленного их возврата с начислением до 12 % годовых на всю сумму фактически предоставленного кредита.
…Индивидуальное жилищное строительство кредитуется банком на срочных, возвратных, возмездных началах, и застройщик обязан погасить полученный кредит своевременно с уплатой процентов в установленном размере.
…Сроки кредитования начинают течь с квартала, следующего за указанным в обязательстве сроком окончания работ. Размеры платежей устанавливаются равными частями поквартально и вносятся ежемесячно в виде одной трети квартальной суммы в банк, а застройщиками, работающими в хозяйственных организациях, – этим организациям. Застройщики могут также поручить организации по месту своей работы производить удержания из заработной платы в счет причитающихся с них сумм. За полученный кредит уплачивается 2 % годовых и с просроченной суммы – 3 % годовых с взысканием квартальных платежей по нотариальным исполнительным надписям. При неуплате очередных платежей свыше 6 месяцев банк, а в соответствующих случаях – хозяйственная организация вправе досрочно взыскать в судебном порядке всю задолженность по кредиту.
Кроме того, поскольку рассматриваемые правоотношения являются обязательствами по кредитованию, их исполнимость обеспечивается особыми мерами.
Во-первых, вплоть до погашения долга кредитующая организация обладает относительно возведенного дома залоговым правом. Поэтому направляемое ею извещение о кредите регистрируется нотариальной конторой или сельским Советом, в районе деятельности которых строение расположено, и приобретает силу запрещения продажи или передачи дома другому лицу без прямо выраженного согласия кредитующей организации…
Во-вторых, застройщик как в собственных интересах, так и в интересах кредитующей организации обязан страховать и ремонтировать дом, неся ответственность за обеспечение его сохранности вплоть до погашения кредита. Кредитующая организация направляет Госстраху извещение о том, что дом возводится за счет предоставленных кредитов, и в случае его гибели страховое возмещение перечисляемся не застройщику, а банку или предприятию в погашение числящейся задолженности по кредиту.
