На вашей квартире есть ссуды, которые можно гасить без штрафа. Вы хотите перейти на другую программу или взять дополнительную ссуду при переводе машканты. Ничто не мешает торговаться с банком с использованием всех методов, в том числе и конкурентной борьбы. Если в другом банке условия лучше, вы переходите туда, полностью погасив взятые ранее ссуды. Граница в 50% - 60% от стоимости квартиры важна только при переходе с одной программы на другую. Покупки новой квартиры вы не производите, поэтому, обращаясь в другой банк, просите выдать ссуды под залог уже имеющейся квартиры (нехес каям). Здесь речь не идёт о финансировании сделки и банки ограничивают подобные операции. Покупая новую квартиру, вы можете взять в другом банке до 90% от стоимости, полностью погасив старые ссуды. Когда ссуды, все или часть, нельзя гасить без штрафа, ваша манёвренность ограничена. В период снижения процентов на рынке ссуд вы платите штраф за досрочное погашение, в период повышения среднебанковского процента - избегаете штрафов, но меняете шило на мыло, так как условия во всех банках ухудшаются. В такой ситуации стоит подумать о многоходовой комбинации. Предположим, что вы когда-то получили ссуду под очень невыгодный постоянный процент. В период высокого среднебанковского процента вы её гасите без штрафа за счёт ссуды под переменный процент, взятой в другом банке. Затем, с переменного процента переходите на постоянный, но делаете это в момент снижения ставок на рынке ссуд и в самом выгодном для ведения торга положении. На банковские расходы уйдёт несколько тысяч шекелей, а экономия за счёт снижения ставки даже на 0.5% может исчисляться в десятках тысяч шекелей.
Наличие закаута ограничивает ваши возможности. Погасить его вы, конечно, можете, но это очень невыгодно, особенно для олим, имеющих условный подарок. Перевести закаут из одного банка в другой невозможно. Таким образом, вы оказываетесь привязанными к своему банку и он, при некоторых обстоятельствах, может диктовать условия. Если общее количество ссуд не превышает 80%, то вы можете взять дополнительные ссуды в другом банке, оставив в своем только закаут или закаут с частью ссуд, в зависимости от возможности их погашения. Но очень многие закаим, особенно новые репатрианты, берут ссуды по максимуму. В целях снижения месячной выплаты используют программы с переменным процентом и булит, предполагая в будущем перейти на постоянный процент. Таким образом, решая временные трудности, люди откладывают торг о процентах на потом. А потом они оказываются прочно привязаны к банку и вынуждены согласиться на самые невыгодные условия. Рассмотрим пример.
Вы покупали квартиру в процессе строительства. Её нужно было ждать целый год. Платить одновременно за съём и за машканту возможности не было. Своих денег имелось всего 5%, расклад ссуд был такой:
цена квартиры - 500.000 шекелей,
личный вклад - 25.000 шекелей,
льготная часть - 125.000 шекелей,
деньги банка - 350.000 шекелей.
Выдав разрешение на 95% от стоимости квартиры, банк не разрешил грейс, и пришлось платить по ссудам до вселения. Чтобы облегчить период ожидания, вы разбили банковские ссуды на две части: 40% из них взяв под доларит булит на два года, а остальное - под переменный процент на максимальный срок, с возможностью перехода на постоянный в течение первых двух лет и затем через каждые два года. Прошёл год, вы вселились в квартиру и можете себе позволить больший месячный возврат по машканте. Подав просьбу о переходе на постоянный процент, вы получили из банка ответ, где процентная ставка на порядок выше, чем можно было бы добиться, беря ссуды сейчас. Никаких реальных рычагов воздействия на банк в данном случае нет. Может немного помочь знакомство с кем-то из работников банка или посредником, поставляющим этому банку клиентов. Если ничего этого нет, то с переходом на постоянный процент лучше повременить. Программу с переменной ставкой лучше пока оставить без изменений, а с булит необходимо что-то делать. В данном случае мы бы посоветовали перейти на программу с переменным процентом, сроки досрочного погашения которой будут совпадать со сроками досрочного погашения уже имеющейся программы. Наиболее гибка в этом плане долларовая программа либор + надбавка. К разговору о процентах вы вернётесь, как только появится возможность сократить ссуды до 80% от рыночной стоимости квартиры за счёт досрочного или планового погашения. Возможно также поставить вопрос отмены страховки риска, если таковая имелась, и замены её на гарантов.
