Максимальное банковское финансирование покупки само по себе создаёт положение плохое для ведения торга. Беря 90-95% от стоимости, вы можете обойти все банки, как мы советовали, и не добиться выгодного процента. Стоит ли в такой ситуации связывать себя постоянным процентом или попытаться в будущем добиться лучших условий, выбрав пока переменный? С одной стороны, ситуация первой покупки более выгодна для торга, чем та, которая будет потом, с другой - до решения поменять ссуды вы можете погасить их часть, подготовив почву для торга. Но есть способы сделать это сразу, правильно спланировав график платежей. Предположим, квартира с вселением через 6 месяцев стоит 500.000 шекелей. Вам необходимо взять в банке 92%. Банк разрешил требуемые 460.000 шекелей под 6.0% с обязательной страховкой риска. Поинтересуйтесь, что будет, если вы возьмёте только 89%, проверьте это в разных банках. Наверняка необходимость в страховке риска отпадёт, и процент будет чуть ниже. Недостающие 15.000 шекелей вы оставляете под вселение, их можно получить в обычном банке на 3-5 лет под прайм. Удостоверьтесь, что в разрешении ипотечного банка нет требования оплаты всего личного вклада до машканты. Иначе до вселения на вас ляжет схирут, машканта и обычная ссуда. Взяв ссуду непосредственно перед получением ключей, вы начнёте её выплачивать после вселения, когда схирута уже не будет. Обычная банковская ссуда выдаётся на относительно короткий срок и в это время месячная выплата будет выше, чем при получении всех 92% в виде ипотечной ссуды. Но та выгода, которую вы получаете за счёт снижения процента или отмены страховки риска стоит того. Небольшая ссуда в обычном банке или кредитной компании иногда позволяет значительно улучшить условия ипотечных ссуд и условия торга.
Любая система, в том числе и банковская, имеет недоработки. Кто-то ищет их, чтобы исправить, кто-то пользуется ими, пока не исправлены. Мы уже приводили пример жульнического использования отсрочек и ссуд булит для втягивания клиента в непосильную для него сделку. Сегодня банки значительно ограничили сроки выдачи ссуд с выплатой только по процентам и количество этих ссуд не может превышать определённой пропорции. Другой пример борьбы банков с особо предприимчивыми клиентами - штрафы за досрочное погашение некоторых видов ссуд, временные рамки, ограничивающие погашение без штрафов и переход с одной программы на другую. Но всё равно некоторые лазейки остаются, и при определённых стечениях обстоятельств клиент вполне законным путём может выиграть несколько десятков тысяч шекелей, играя с различными программами как на бирже. В обычных (не ипотечных) банках подобные операции обложены драконовскими комиссионными.
