Рассмотрим пример. Клиент взял ссуду с привязкой к доллару в размере 100.000$, когда курс был 1$ = 5 шек, заплатив таким образом в строительную компанию 500.000 шек. В условиях банка не был определён базисный курс. Через некоторое время произошло резкое падение доллара, который стал равен 4.5 шек. Предупредив банк за необходимые 10 дней, клиент перешёл на ссуду в шекелях, что составило 450.000 шек. Если у банка не было ограничений в выборе программ, клиент вполне мог выбрать переменный процент с привязкой к индексу цен и возможностью перехода на другую программу в первые два года. Переоформление обошлось около 2000 шек., а выигрыш на разнице курсов - 50.000 шек. Предположим, что выбранная программа с переменным процентом разрешает переход обратно на долларовую ссуду. Не прошло и двух лет, как произошёл резкий скачёк доллара. Буквально за месяц он вырос до 5.5 шек. Корректировка индекса цен произойдёт через 2-3 месяца, после повышения цен на импортные товары, аренду и т. д. Пока этого не случилось, клиент предупреждает банк за необходимые 30 дней и переходит на долларовую ссуду, которая составит: 450.000 / 5.5 = 81.818$ (тут не учтена возможная инфляция за предыдущий срок и уже выплаченная клиентом сумма долга, важен сам механизм). Если в будущем снова возникнут благоприятные обстоятельства, то операцию можно повторить. Затраты небольшие, а выгода ощутимая. Конечно, кроме знания банковских лазеек, для подобных операций нужна ещё удача, как в игре на бирже. Но сама возможность таких ситуаций - явная недоработка банка. Увеличив сроки, за которые необходимо предупреждать о погашении ссуд, и введя некоторые ограничения в выборе программ, банки могут сузить возможности клиента. Введение базисного курса доллара, подобно тому, как есть базисный индекс цен на шекелевые ссуды, вообще перекроет путь для подобных операций. На такую крайнюю меру под давлением конкурентной борьбы банки не решатся, а вот ограничения в выборе программ при переходе во многих банках существуют. Преодолеть такие ограничения можно с помощью другого банка, но при условии, что у вас нет закаута и рыночная стоимость квартиры в два раза превышает размеры ссуд (см. Трудные случаи торга). Не производя покупку другой квартиры, вы можете погасить ссуды одного банка за счёт другого. Если прибыль от подобной операции из-за разницы в курсах валют достаточно велика, то не стоит держаться за свой банк.
Часто строительные компании рекламируют ссуды, которые можно получить только на их проект под особо низкий процент. Как относиться к подобного рода рекламным трюкам? В первую очередь следует поинтересоваться, о какой программе идет речь. Возможно это переменный процент, где низкая ставка закрыта только на короткий первый срок. Если это не так, и вам действительно обещают низкий постоянный процент на банковские ссуды, то нужно прекрасно понимать, что в арифметике чудес не бывает. Получая в одном месте, вы теряете в другом. Как это происходит? Строительная компания заключает с банком договор о том, что её клиенты получают ссуду под очень низкий процент. Рассчитывается денежный эквивалент скидки и добавляется к цене квартиры. Таким образом строительная компания за ваш счёт компенсирует банку прибыль. Вы ничего не выигрываете, даже проигрываете, так как закрываете себе возможность торговаться и с банком, и со строительной компанией. Попробуйте сказать, что ссуды не нужны вам, и получите цену на несколько тысяч меньше, а с банком торгуйтесь отдельно.
Аналогичная схема работает с другим видом скидки - машканта до вселения за счёт каблана. Рекламируя подобные мероприятия, строительная компания обычно дописывает мелким шрифтом: скидки не дублируются. Это означает, что вы получаете или скидку в цене, или погашение ссуд. Получить и то, и другое нельзя. Об обычной скидке всегда говорить проще. Вообще, чем сложнее схема, чем больше в ней экономических расчётов, вам не знакомых, тем больше вероятность того, что где-то вас обсчитают.
При акпаат машканта или заморозке деньги переводятся на закрытый счёт, с которого ипотечный банк получает банковскую гарантию (арвут банкаит). Суть ипотечной ссуды в том, что деньги выдаются под залог недвижимого имущества. Но могут возникнуть ситуации, когда заложить недвижимость по каким-либо причинам невозможно, а ссуды необходимо сохранить. Это можно сделать заморозив их на некоторое время на банковском счету. Для заморозки можно использовать личный счёт клиента, доверенный счёт адвоката (хэшбон нээманут), или специальный счёт в ипотечном банке (не все банки предоставляют подобные услуги).
1. Под какие условия закрываются деньги?
сроки
проценты и привязки, сумма
возможности досрочного раскрытия
2. Оплата за банковскую гарантию.
первый срок
продление
