в) меры, которые принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество;
г) производился ли покупателем осмотр жилого помещения до его покупки;
д) ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами;
е) иные факты, обусловленные обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества.
Отложим полученную информацию в тайниках памяти и идём дальше.
С 01.01.2020 подлежащее изучению понятие «добросовестный приобретатель» приобрело повышенную ценность, так как данный статус теперь позволяет покупателю отстаивать в суде право на возмездно приобретённое жильё у недобросовестного продавца и на получение от государства денежной компенсации в случаях, установленных законом.
Действуя с должной осмотрительностью и разумно, не блуждая в дебрях интернета, обратим внимание на ФЗ от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01 января 2020 года.
Глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Ст.68.
– п. 1. Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье – добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
– п. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьёй, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
– п. 3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьёй, определяется судом исходя из суммы, составляющей фактический ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью настоящей статьи.
На первый взгляд, всё просто и понятно. Хочется воскликнуть, что с 01.01.2020 все покупатели квартир – под защитой государства. Лицо, признанное в суде добросовестным приобретателем, имеет возможность обратиться с иском к Российской Федерации и возвратить деньги в размере кадастровой стоимости купленной ранее квартиры. Принимая во внимание, что в настоящее время кадастровая стоимость объекта составляет не менее 70 % от рыночной цены квартиры, гражданин(ка) получает право на компенсацию ранее безвозвратно утерянных денежных средств в размере, как минимум, 70 %. Выгода признания гражданина добросовестным приобретателем очевидна.
Однако можно заметить и ограничительный характер действия настоящего закона. Прямое исполнение распространяется не на всех добросовестных приобретателей, а только тех, «от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поэтому знакомимся с п. 1 ст. 302 ГК РФ. «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».
Как следует из смысла статьи, законодатель предполагает, что имущество (квартира), если она была изъята помимо воли владельца, подлежит возврату в пользу собственника от добросовестного покупателя в любом случае. Ограничительный характер действия статьи закона, смею предположить, базируется на мнении законодателя, что в остальных случаях, например, когда продавец квартиры – законный и единственный собственник, то покупатель сможет защитить свои интересы самостоятельно, предъявив требования в суд, так как личность продавца ему известна, а денежные средства, вероятно, будут затрачены для приобретения другого объекта недвижимости, что предполагает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.
Новизна и несомненная польза для лиц, квартира которых оказалась изъята (добросовестный приобретатель)на основании ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что гражданин получает возможность обратиться к государству, которое сможет компенсировать ему ущерб в размере кадастровой стоимости квартиры (ранее сумма не могла составлять более одного миллиона рублей), а не к физическому лицу, действовавшему недобросовестно. И только потом государство самостоятельно обращается с иском к недобросовестно действовавшему гражданину за возвратом денежных средств, переданных государством добросовестному приобретателю. Однако имеют место сложности, в частности, судебная практика свидетельствует, что нет единого взгляда и понимания фразы в статье 302 ГК РФ – «либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».
