Сложно понять, возможно ли предположить и утверждать, что продажа недвижимости произошла помимо воли заинтересованного лица, при совершении сделок по отчуждению имущества:
• без получения необходимого разрешения (одобрения) органами опеки и попечительства;
• при отсутствии нотариального согласия второго супруга, органов юридического лица;
• при нарушении воли продавца и т. п.
Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом отдельном случае индивидуально, принимая во внимание все обстоятельства дела с опорой на собранные ранее доказательства. Тщательный подход и необходимость действий с должной осмотрительностью объясняются существующими сложностями в области права и возможностью различного толкования используемых юридических терминов.
Примером отсутствия однозначного понимания предложенных законодателем терминов может служить понятие «недобросовестность». Оно раскрыто в ГК РФ через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не)знал или (не) должен был (мог) знать». Поэтому при оценке недобросовестности и добросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение обстоятельства дела, в частности, характеристики и история квартиры, цена, личность продавца, время и место, условия приобретения, порядок оплаты и т. д.
Каждый покупатель решает самостоятельно, необходимо либо нет ему готовиться к такому повороту событий заранее. Однозначно только одно: когда в суде ставится вопрос об имеющихся доказательствах проявления добросовестности, правильным будет их предъявить (желательно одним пакетом документов), чем заявить об их отсутствии. При наличии структурированных и подготовленных для лёгкого восприятия судом подтверждающих документов шансы на успех значительно повышаются. Стороне процесса предоставляется возможность выйти победителем, а при отсутствии доказательств участник сдаётся без боя. В заключение вспомним пословицу «Сани готовят летом, а телегу зимой» и обратим внимание на ст. 56 ГПК РФ (Гражданского процессуального кодекса РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обобщение: Законодатель в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ раскрывает понимание термина «добросовестный приобретатель». Однако указанное понятие является оценочным, а возможность его толкования передана судам, что предполагает возможность его различного понимания с учётом имеющих место обстоятельств дела. Признание лица добросовестным приобретателем позволяет покупателю квартиры отстаивать в ходе судебного процесса своё право на имущество и доказать, что оно не знало и не могло знать о недобросовестных действиях продавца.
Подтверждением правильности и практической целесообразности указанной позиции являются судебные решения, в соответствии с которыми статус добросовестного приобретателя позволил гражданам отстоять своё право на квартиру, приобретённую возмездно у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. № 16-П; Постановление от 13.07.2021 г. № 35-П).
Второй плюс: с 01.01.2020 статус добросовестного приобретателя даёт право на получение денежной компенсации от государства в размере кадастровой стоимости помещения, выбывшего из владения помимо воли последнего собственника.
Вывод: Добросовестный приобретатель имеет право в судебном порядке сохранить за собой право собственности на квартиру либо получить денежную компенсацию за безвозвратно утерянное им ранее жилое помещение. Своевременная постановка вопросов, а также меры, предпринятые покупателем и продавцом квартиры для самозащиты от действий недобросовестной стороны, будут способствовать юридической чистоте сделки и станут гарантией отсутствия судебных разбирательств в будущем. Говорят, что проблему легче предотвратить, чем бороться с последствиями, как и то, что девиз «Защити себя сам!» – не декларация, а руководство к действию.
Далее более подробно рассмотрим термин «самозащита», к которой могут прибегнуть стороны сделки при покупке-продажи квартиры на вторичном рынке жилья.
