Стоимость замещения — это цена, которую нужно заплатить за объект, аналогичный оцениваемому. Эта цена для типового оборудования просто берется из прайсов. Если определённая модель уже не выпускается, то берется аналогичная с близкими параметрами. С нестандартной техникой сложнее — нужно делать запросы на завод, приглашать для консультации узких специалистов. Стоимость замещения — это печка от которой начинает плясать оценщик.
После определения первоначальной стоимости (стоимости замещения) оценщик определяет физический износ — эту цифру после четырнадцати страниц теоретического описания признаков износа эксперты просто взяли из актов технического состояния, заполненных предателем Ляденко и еще кем то, под диктовку лесников. Получился, конечно, абсурд — износ бетонно-растворного узла 85 % — значит он стоит 6750 долларов — это громадина с тремя пятидесятикубовыми емкостями для цемента, двумя бетоносмесителями, весами для сыпучих материалов и транспортерами по цене равна запорожцу «Славута».
Следующий метод оценки — метод аналогов продаж. Необходимо привести цены хотя бы трёх — пяти аналогичных объектов, предлагаемых для реализации на свободном рынке (копии объявлений, прайсов и т. д. нужно добавить в приложения к отчёту). Тут, скорее всего, ребята из «Бонуса» сами же и опубликовали объявления, на которые потом сослались. Ну не может КАМАЗ с краном манипулятором 1999 года выпуска в рабочем состоянии стоить четыре тысячи долларов. Батула покупал эту машину бэушной, возникла необходимость для развоза мелких заказов иметь такое чудо техники, чтобы не гонять каждый раз «Ивановец» за самосвалом или не напрягать заказчика поиском и арендой крана для разгрузки. Так вот в 2003 году эта машина была куплена за 10 тысяч долларов с разобранным двигателем и неработающим краном, ещё не меньше десяти тысяч было вложено в ремонт.
В итоге, после сравнения результатов, полученных двумя методами оценки (они теоретически должны быть почти равны) за основу был взята стоимость, выведенная методом аналогов продаж. Затем с помощью коофициента 0,7 была получена так называемая ликвидационная стоимость, то есть стоимость товара, который нужно реализовать в короткие сроки. Так, любимый камаз Батулы стал стоить 2500 долларов. Ты и моцик за эти деньги не купишь!
Закончив составлять список цен на оборудование, который просил сделать куратор Дима, Богдан почитал то, что касается оценки зданий. Так, для себя. Здесь было немного сложнее, чем с движимым имуществом, но всё же кое-что удалось понять.
Итак, затратный метод. С помощью смет, справочников по стоимости строительно-монтажных работ и прайсов на стройматериалы выявляем, сколько обошлось бы построить такое же здание сегодня. Дальше, опять таки используя нормативные сроки службы и данные осмотра здания на сегодняшний день определяем физический износ. Схимичить тут сложно, поэтому и цифры получились у «Бонуса» более менее реальные. Так здание конторы (Шестьсот двадцать квадратных метров, на первом этаже гараж и мастерская, на втором — офис, в башне — комната отдыха) «Бастиона» потянуло на двести тысяч долларов. Триста двадцать долларов за квадратный метр — более менее приемлемо, если учесть, что построить такое здание стоит никак не меньше пятисот долларов за квадратный метр. Метод аналогов продаж экспертами не применялся «ввиду отсутствия данных по реальным сделкам в поселке Ольховая» — идиотизм, конечно, какие могут быть сделки по коммерческой недвижимости в селе, где только одно предприятие. Надо было брать данные по пригороду Шахтерска вообще, если Богдан правильно понял суть этого метода.
Ну, ладно, самое интересное было написано в следующей главе, которая называлась «Оценка методом прямой капитализации дохода». Предполагается, что разумный инвестор, приобретая недвижимость, заплатит за нее цену адекватную величине будущих доходов. Способ получения этого дохода берется единственный — аренда.
Для Бастиона была взята ставка арендной платы в размере полдоллара за квадратный метр. Это мизерная ставка, безусловно, просто взята с потолка, хотя формально оценщики правы: привлекательность этих зданий в селе для аренды почти нулевая, они непригодны для любой деятельности кроме Богданова производства.
Вычисляется годовой операционный доход — 0,5*12(количество месяцев в году)*620 (общая площадь) = 3720 долларов. Стоимость недвижимости является частным от этого предполагаемого годового дохода и ставки капитализации (это ставка выводилась на девяти страницах, но главное, что уяснил Богдан, заключалось в следующем: эта ставка должна быть значительно больше, чем доход от депозита. Это логично — ты вкладываешь в недвижимость, у тебя больше риски. В данном случае, при максимальной ставке депозита на тот момент в 13 процентов, ставка необходимого дохода от вложения собственного капитала была принята в 26 %). Итак, 3720 разделить на 0,26 получается 14 308.
