Наиболее громкие скандалы, которые связаны с действиями местных властей, без сомнений, земельные. Участки под застройку по-прежнему выделяются непрозрачно. Так называемые земельные аукционы зачастую являются прикрытием для сделок, совершаемых местными властям в интересах приближенных компаний. Сложился «вторичный рынок» землеотводов: когда малоизвестная компания получает землеотвод, который становится фактически единственным ее активом. А затем такая компания перепродается реальному землепользователю. Причем в местный бюджет уплачивается формальным покупателем одна сумма, а реальный покупатель на «вторичном рынке» платит за участок совершенно иные деньги.
Такая ситуация могла сложиться в результате действия двух причин: отсутствия единого для всей страны регламента реализации местными властями участков под застройку и отсутствия реально работающего земельного кадастра. Поэтому в первую очередь нужно принять соответствующие регламенты, унифицирующие и упрощающие процедуру землеотвода.
Система архитектурно-строительного контроля свидетельствует о том, что она остро нуждается в жестко прописанном регламенте работы и применении новых технологий документооборота. Необходимо разработать и внедрить процедуры получения согласований и разрешений (в том числе - при проектировании, строительстве и сдаче объектов в эксплуатацию) по принципу «единого окна» на базе интернет-технологий, позволяющих в режиме реального времени отслеживать состояние соответствующих заявок. И, конечно, стоило бы объединить информационные потоки контролирующих органов - чтобы резко сократить время, необходимое для выдачи согласований и разрешений, а также сузить возможности для коррупции.
Конечно, все эти меры встретят яростное сопротивление чиновников. Однако чрезвычайность ситуации требует и чрезвычайно жестких мер по наведению порядка в этой стратегической отрасли экономики.
Завянувшее ипотечное кредитование было главным драйвером, стимулировавшим жилищное строительство. Сейчас застройщики вынуждены выкручиваться, они изобретают разнообразные схемы рассрочек для покупателей жилья. Но все это не более чем полумеры. В то же время резко сузились возможности государственного и местного бюджетов финансировать строительство инфраструктурных и социальных объектов. Сократился приток сбережений в банковскую систему - как следствие, пошли вверх депозитные ставки, а за ними и кредитные. Естественно, строители не готовы пользоваться кредитами - нынешние 25% годовых для них просто разорительны.
Застой на рынке недвижимости и последовавшее за ним падение цен привели к тому, что банкиры резко ужесточили требования к качеству и цене залогов, под которые выдаются кредиты, а также к величине первого взноса.
Неплохо зарекомендовавшие себя в 2006-2008 годы фонды финансирования строительства (ФФС) сейчас просто пугают инвесторов - несколько ФФС уже объявили дефолт по своим облигациям. А это остановило привлечение денег в отрасль через данный инвестиционный инструмент.
Единственной программой, которая поддерживает строительную отрасль, остается выделение через аукционы государственных кредитов для достройки жилья, имеющего готовность свыше 70%. Таким образом, застройщик и финансирующее его через уполномоченный банк ипотечное госучреждение принимают на себя риски незавершения строительства - а это главный риск для покупателя строящегося объекта и кредитующего его банка. Конечно, ресурсы госбюджета ограничены, и рассчитывать, что все незавершенные объекты удастся профинансировать за его счет, не приходится. При этом из-за низкой ликвидности недостроенных объектов подрядные строительные компании теряют заказы и несут серьезные финансовые потери. Владельцы скорее заморозят стройку, чем продадут объект по реальной рыночной цене и тем зафиксируют собственные убытки. А это значит, нужно ускорить создание давно назревшей системы мер, стимулирующих владельцев незавершенных объектов к их своевременному вводу в эксплуатацию либо к продаже на вторичном рынке. Такая система мер могла бы предусматривать фискальные стимулы, введение специальных условий в договоры долгосрочной аренды земельных участков и иные меры.
