Было и есть одно большое исключение из моих обобщений об американских городах. Этим исключением был Нью-Йорк. Пусть в Нью-Йорке нет ни конституционно или политически влиятельного мэра, ни сплоченной бизнес-элиты, но у него есть Боб Мозес. Мозес, в одиночку, стоит двух десятков комиссий граждан с голубыми лентами и несет личную ответственность за большее количество городских перепланировок, чем любой другой человек в мире. В период между 1949 и 1960 годами он реализовал тридцать девять проектов, предусмотренных в Разделе I, и построил для своего города на пять миллиардов долларов. В то время как другие города, часто под руководством компании Webb & Knapp, все еще пытались решить, что, если вообще что-то, они могут сделать с помощью программы Title I, Мозес уже выводил здания из-под земли и заселял в них жильцов. Он расчищал землю для кооперативных жилищных проектов, для частных проектов, финансируемых из конвенциональных фондов, и для проектов, финансируемых FHA. Как глава своего собственного супер-агентства, Комитета по расчистке нью-йоркских трущоб, он был мистером Редевелопмент. Признаться, в роли мистера Редевелопмент Мозес нажил себе новых врагов и в итоге сам нажил себе проблемы. Растущее недовольство граждан его бульдозерной тактикой, низкое эстетическое или "человеческое" качество многих проектов, очень высокая арендная плата в некоторых районах, а также различные предполагаемые и реальные скандалы среди некоторых спонсоров различных проектов в конце концов вызвали такой политический накал, что Мозес покинул этот пост. Однако Мозес сделал то, что собирался сделать: он построил жилье, и мы помогли ему сделать это в трех ключевых проектах - Park West Village, Kips Bay и Lincoln Towers.
Важным элементом феноменального ускорения Моисеем процесса, отнимающего много времени, был его метод выделения и расчистки земли. Большинство городов сами занимались переселением жильцов и расчисткой земли, прежде чем передать ее назначенному спонсору. Однако в Нью-Йорке после того, как спонсор подписывал договор на получение земли, ему приходилось самому заниматься переездом, переселением жильцов и расчисткой территории. Более того, когда спонсор брал в управление существующие трущобы для перепланировки, он становился налогоплательщиком и платил налоги на протяжении всего процесса расчистки. Таким образом, город не терял столь необходимый ему доход, а налогоплательщик-спонсор, освободив свою землю, получал дополнительный стимул продолжать движение, строить новые здания и получать доход, с которого можно было платить налоги.
Однако, поскольку многие обычные инвесторы уже с опаской относятся к Title I, перспектива того, что им придется самим заниматься выселением, оказалась мощным сдерживающим фактором. Меньше всего на свете Metropolitan Life, например, хотела бы видеть серию газетных и журнальных статей о том, как они выселяют бедных стариков, женщин и детей из их домов, какими бы несчастными эти дома ни были. Однако нашлось несколько инвесторов, которые увидели в этой "нью-йоркской системе" особую выгоду. Как "временные" арендодатели, поскольку им практически не нужно было обслуживать здания, предназначенные под снос, они не несли практически никаких расходов. Однако, как арендодатели, они на некоторое время получали арендную плату, которая в совокупности была впечатляющей. Учитывая бросовые цены, по которым они приобрели бы снесенные, но занятые здания, краткосрочная прибыль на их реальные денежные инвестиции была бы просто сказочной. Однако из-за обычных задержек в проектах Title I владельцам часто приходилось растягивать процесс переселения и освобождения. Если тем временем они продолжат собирать арендную плату и смогут направить эти доходы на выплату зарплат и другие "специальные расходы", спонсоры и их друзья могут оказаться на несколько долларов впереди.
