Разрешение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, т. к. в таком случае быстро иссякает источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения наименьших издержек и наибольших доходов для всех субъектов финансирования. При этом большую роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов и увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимую в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федеральное правительство избегало установления «потолка» ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.
Существует целый ряд показателей, определяющих надежность и доступность кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию), ввиду больших рисков ипотечного кредитования, предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами и по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), и с выплатами по основной части кредитного долга.
Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) – примерно 70 %. В Германии этот процент составляет 50–60 %, в США – 75 %. Остальные 25–40 % стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают наибольшую сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства обязательно должна быть меньше стоимости недвижимости на 30 % и более, с представлением дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85–90 % стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипотечного договора, помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита), является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).
